Yếu tố pháp lý tránh rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Thời gian gần đây, hàng ngàn khách hàng mua căn hộ nhà ở tại các dự án nhà ở chung cư, nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, thời điểm thực hiện giao dịch đều có ký kết các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ và thanh toán đúng quy định. Tuy nhiên, sau đó, khách hàng mòn mỏi chờ đợi từ nhà đầu tư.

Điển hình như dự án Roxana Plaza, tại số 9/14, KP Đông, phường Vĩnh Phú, Tp.Thuận An, tỉnh Bình Dương, do Công ty TNHH Xây dựng Dịch vụ Thương mại Đầu tư Bất động sản Tường Phong làm chủ đầu tư và dự án Khu nhà ở Vĩnh Lộc, tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, Tp.HCM, khách hàng đã mua sản phẩm tại các công ty trên, thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ.

Tuy nhiên, sau đó nhiều năm, khách hàng vẫn chờ đợi, liên tục khiếu nại chủ đầu tư, đến nay vẫn chưa được giao nhà.

Từ những vụ việc trên, để đảm bảo quyền lợi của mình, khách hàng cần chú trọng những yếu tố nào khi đặt bút ký hợp đồng giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm quyền và lợi ích của mình? Người Đưa Tin đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Quốc Cường, Đoàn Luật sư Tp.HCM về vấn đề này.

Theo ông, khi khách hàng mua chung cư, căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, cần chú trọng những vấn đề gì trước khi đặt bút ký hợp đồng?

Theo tôi, nhà ở hình thành trong tương lai gồm nhiều loại, như căn nhà ở thương mại, chung cư xã hội, căn hộ biệt lập, codoltel. Có nhiều vấn đề cần xem xét khi lựa chọn ký hợp đồng, giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai như: Về pháp lý; Về uy tín của Chủ Đầu tư.

 * Về mặt pháp lý, cần chú trọng vấn đề sau:

Căn cứ quy định pháp luật, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

Có các loại Giấy tờ/ Hồ sơ sau:

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất

-Hồ sơ dự án

-Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

-Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng

-Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Về các thủ tục, chủ đầu tư phải thực hiện trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

- Có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;

-Phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng; và

-Nhằm mục đích bảo vệ người tiêu dùng, theo quy định pháp luật, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp phải đăng ký Hợp đồng theo mẫu.

 Khách hàng phải xem kỹ các quy định tại Điều 55, 56 Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hanh. Quyết định 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 về việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký Hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung.

Khi có tranh chấp xảy ra, phần lớn khách hàng chỉ biết cách tụ tập, kéo băng rôn biểu tình đến chủ đầu tư, cơ quan chức năng. Vậy ngoài những cách này, theo luật sư, khách hàng cần có những thủ tục pháp lý nào đòi lại quyền lợi của mình như trong hợp đồng đã thỏa thuận?

Người mua phải dự án bất động sản hình thành trong tương lai mà có tranh chấp thì ngoài việc tụ tập, kéo băng rôn biểu tình đến chủ đầu tư, cơ quan chức năng còn có thể thì người mua cần: Trực tiếp yêu cầu  chủ đầu tư phải giải quyết; Ngoài ra, khách hàng có thể khiếu nại/tố cáo đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết nếu có căn cứ chứng minh chủ đầu tư có dấu hiệu/hành vi vi phạm pháp luật hành chính/hình sự; và/hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân để yêu cầu giải quyết.

Các quy định của luật kinh doanh bất động sản hiện hành còn nhiều kẽ hở để nhà đầu tư lách luật, thực hiện giao dịch bán nhà ở hình thành trong tương lai, luật sư có kiến nghị gì sửa đổi các quy định này để hạn chế tối đa những vụ việc tranh chấp khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Tôi cho rằng, cần có nhiều quy định liên quan kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Về phía chủ đầu tư: Như đã đề cập ở trên về các điều kiện để chủ đầu tư được kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai phải có đầy đủ hồ sơ pháp lý và phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận về việc nhà ở đủ điều kiện được bán – Điều 55, 56 Luật KDBĐS.

Tuy nhiên, hiện nay xuất hiện nhiều dạng Hợp đồng lách luật được CĐT, sàn Giao dịch bất động sản sử dụng với mục đích đặt cọc, giữ chỗ như: Hợp đồng dịch vụ, Hợp đồng tư vấn, Hợp đồng hứa mua hứa bán… với nội dung như tư vấn thông tin về dự án, chính sách giá, hỗ trợ khách hàng đăng ký chọn mua bất động sản,…

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư lách quy định bằng cách không đứng trực tiếp trên Hợp đồng mà chuyển qua công ty môi giới bất động sản để ký kết hợp đồng đặt cọc với khách hàng.

Hơn nữa, nếu chủ đầu tư không sử dụng tiền đặt cọc vào mục đích thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì việc nhận đặt cọc trong trường hợp này không phải là hình thức huy động vốn dẫn đến khó khăn trong việc xử lý.

Quy định về sàn giao dịch bất động sản: Tôi được biết, Luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch  bất động sản. Chủ đầu tư được trực tiếp bán, huy động vốn từ khách hàng,  thực tế có nhiều dự án chủ đầu tư lập là các dự án ma nhằm lừa đảo/lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tiền;

Điều kiện về thành lập sàn giao dịch bất động sản: Pháp luật quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có ít nhất 2 nhân sự có chứng chỉ hành nghề, không quy định về năng lực tài chính (vốn điều lệ), quy trình trình thủ tục trong giao dịch của những doanh nghiệp này…trong khi đó, 1 sàn giao dịch bất động sản có từ 30-50 nhân viên kinh doanh/chào bán bất động sản, có sàn có tới hơn 1000 nhân viên. Như vậy, chỉ cần 2 người có chứng chỉ hành nghề có thể bao trọn nghiệp vụ cho toàn bộ những nhân viên còn lại.

Theo tôi, để hạn chế tối đa những vụ việc tranh chấp, quy định pháp luật cần quy định chặt chẽ hơn về việc: Ký kết Hợp đồng của các Chủ Đầu tư và Điều kiện thành lập và tổ chức của sàn giao dịch bất động sản cần cụ thể hơn.

Theo luật sư, khách hàng khi mua nhà làm sao để có quyền tiếp cận thông tin từ chủ đầu tư dự án, từ đó việc mua bán được rõ ràng, thỏa thuận ngay từ đầu?

Tôi cho rằng, việc khách hàng nắm được thông tin đầy đủ của dự án là việc rất quan trọng để đưa ra quyết định cuối cùng có nên hay không nên mua sản phẩm của dự án.

Thực chất giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một giao dịch dân sự, các bên có quyền yêu cầu bên còn lại cung cấp thông tin, hồ sơ pháp lý về dự án có đủ điều kiện kinh doanh không trước khi tiến hành ký kết Hợp đồng.

Do đó, khách hàng cần lựa chọn mua dự án thông qua các sàn giao dịch bất động sản để tiếp cận thông tin về chủ đầu tư và dự án. Tìm kiếm các dự án đã được cơ quan có thẩm quyền thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và đã đăng ký Hợp đồng mẫu trên website chính thức của Sở Công Thương các tỉnh.

Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!