Vụ Thành Nam Land “giăng bẫy” khách hàng: Luật sư "chỉ kế" giúp người mua đất, nhà tránh rủi ro

Mới đây, báo điện tử Người Đưa Tin phản ánh, Dự án Khu đô thị Coco Green Home, khối phố Hà Dừa, phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam do công ty CP Nhất Thành Nam (Thành Nam Land) phân phối độc quyền, bị UBND thị xã Điện Bàn yêu cầu kiểm tra xây dựng và huy động vốn trái phép.

Dự án này dù vẫn đang là đất có mục đích sử dụng trồng cây lâu năm, không có giấy tờ, thủ tục thể hiện chính quyền chấp thuận dự án, nhưng Thành Nam Land vẫn tiến hành quảng cáo, rao bán và đã bán cho nhiều người.

Ông Phan Văn Huyến, Chủ tịch UBND phường Điện Ngọc cho biết, tại địa phương, không có dự án nào mang tên khu đô thị Coco Green Home. Trong khi đó, đại diện sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam cùng có ý kiến tương tự.

Theo tìm hiểu, dự án Coco Green Home thực chất là thửa đất được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất mã số K 959302, thửa đất số 3, diện tích 4.111m2, nằm tại thôn Hà Dừa, phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam.

Ông Trần Mười, cán bộ địa chính phường Điện Ngọc cho biết, thửa đất này đã được cấp sổ đỏ cho hộ ông Nguyễn Văn Tửu, mục đích sử dụng là trồng cây lâu năm, thời hạn đến tháng 7/2047.

Tháng 6/2018, quyền sử dụng đất này được thừa kế cho bà S., SN 1947, ngụ quận Thanh Khê, TP.Đà Nẵng. Đến 7/2018, bà S. chuyển nhượng toàn bộ cho ông Huỳnh Tấn Vỹ, SN 1975, ngụ phường Điện An, thị xã Điện Bàn.

Liên quan đến vụ việc này, luật sư Phạm Ngọc Hải, công ty Ami Law Firm, cho biết, theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thì bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai muốn mở bán, thu tiền trước của khách hàng thì phải đảm bảo quy định tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Theo đó, chủ đầu tư phải có văn bản gửi sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Nếu dự án đủ điều kiện, sở Xây dựng sẽ có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư.

Luật sư Hải nhận định, với những quy định nêu trên, có thể thấy rằng không thể có trường hợp dự án nhà ở hình thành trong tương lai mở bán hợp pháp mà sở Xây dựng vẫn “không biết”.

Việc dự án đã mở bán nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền sở hữu của cá nhân với mục đích sử dụng “đất trồng cây lâu năm” là trái quy định của pháp luật.

Sở Xây dựng cần rà soát toàn bộ các hồ sơ pháp lý của dự án Coco Green Home để xác định dự án nêu trên thực hiện các thủ tục pháp lý về quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư hay chưa?

Thực hiện mở bán đã đúng quy định pháp luật hay chưa? Từ đó có các hình thức xử phạt hành chính, nặng hơn là truy cứu trách nhiệm hình sự các cá nhân liên quan nếu có đủ yếu tố cấu thành tội phạm.

Người dân nếu mua nhà, nhận chuyển nhượng đất nền trong dự án khi chưa đủ các điều kiện luật định sẽ mang rủi ro rất cao.

Bởi lẽ, một mặt họ phải bỏ một số tiền lớn ra để mua trong khi thực chất các bất động sản này tính chất pháp lý vẫn chưa rõ ràng.

Mọi hoạt động mua bán khi dự án vẫn chưa đủ các điều kiện để đưa vào kinh doanh đều là trái pháp luật.

Giả sử dự án không được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quy hoạch không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì thiệt thòi rất lớn về phần người dân khi tiền đã bỏ ra nhưng nhà, đất vẫn không được nhận.

Đến khi khởi kiện ra Tòa án để thu hồi lại số tiền cũng khá “gian nan”, khi không có gì đảm bảo rằng chủ đầu tư sẽ có khả năng trả nợ cho rất nhiều khách hàng cùng một thời điểm.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư “lách luật” theo hướng ký chuyển nhượng dưới hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh để ưu tiên đăng ký, giữ chỗ, trong khi các hình thức này bị cấm theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Với hình thức hợp đồng góp vốn này lại càng bất lợi hơn cho người dân khi loại hợp đồng này không phản ánh đúng bản chất mua bán giữa các bên.

Điều khoản hợp đồng cũng được thiết kế cũng vô cùng có lợi để thuận tiện cho chủ đầu tư kéo dài thời gian ra “sổ” cho khách hàng.

Vị luật sư chia sẻ: "Với những thực trạng đó, đòi hỏi trước khi mua, bán nhà, đất dự án, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai, người dân cần phải nghiên cứu, tìm hiểu kỹ về tính chất pháp lý của dự án.

Tra cứu trên cổng thông tin của sở Xây dựng các thông tin về danh sách các dự án nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, được huy động vốn theo quy định pháp luật.

Đồng thời, không ký hợp đồng dưới các hình thức góp vốn, hợp tác kinh doanh trái quy định pháp luật để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong dự án.

Cuối cùng, người dân nên nhờ Luật sư hoặc chuyên gia tư vấn về các thủ tục pháp lý liên quan để bảo vệ quyền lợi của mình trước “đầy rẫy” những rủi ro pháp lý liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai".