Từ vụ kiện của 2 "đại gia" bất động sản lớn nhất miền Trung: Chuyên gia chỉ cách tránh rủi ro

Như báo điện tử Người Đưa Tin đã phản ánh, TAND TP.Đà Nẵng vừa xét xử và tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn công ty Bách Đạt An về việc hủy hợp đồng đối với bị đơn công ty Hoàng Nhất Nam.

HĐXX yêu cầu, Bách Đạt An có trách nhiệm liên hệ UBND tỉnh Quảng Nam và các cơ quan chức năng thực hiện giao đất, thực hiện các thủ tục cấp sổ đỏ cho người dân.

Đây là phiên tòa này được xem là đặc biệt nhất, lớn nhất thời gian qua tại TP.Đà Nẵng lẫn tỉnh Quảng Nam. Bách Đạt An và Hoàng Nhất Nam vốn là 2 "ông lớn" bất động sản miền Trung với hàng loạt dự án khủng.

Đó cũng là phần nào lý do mà tranh chấp của 2 doanh nghiệp này đã trở thành một hiện tượng xã hội.

Ngoài 2 doanh nghiệp, phòng xử chật cứng bởi hơn 300 người dân đại diện cho hơn 1.000 là khách mua đất dự án do Hoàng Nhất Nam phân phối, Bách Đạt An làm chủ đầu tư.

Sau phiên tòa, cả ngàn người dân vui mừng. Họ mong muốn 2 công ty bắt tay lại với nhau cùng phối hợp các cơ quan chức năng sớm ra sổ đỏ cho dân.

Dưới góc nhìn pháp lý, luật sư Châu Việt Vương, đoàn Luật sư TP.Đà Nẵng cho hay, ở vụ việc trên, gần 1.000 người dân mua đất dự án do Bách Đạt An làm chủ đầu tư, công ty Hoàng Nhất Nam phân phối.

Tuy nhiên, dự án 7B mở rộng này là dự án quỹ đất đối ứng xây dựng tuyến đường nối từ ĐT 607A đến ĐT 603A theo hình thức hợp đồng BT (Đổi đất lấy hạ tầng).

Dự án chưa đủ điều kiện để mở bán các dự án đất nền. Việc người mua đất đã tiến hành thanh toán thì đây là quan hệ giao dịch dân sự được điều chỉnh tại bộ luật Dân sự, nên thẩm quyền giải quyết là toà án.

Cũng theo vị luật sư, lùm xùm giữa 2 công ty kéo theo quyền lợi cả ngàn người dân bị ảnh hưởng như thời gian qua ít nhiều ảnh hưởng tiêu cực của chính 2 doanh nghiệp, người dân.

Sau khi tòa tuyên án, các đối tượng có nghĩa vụ quyền lợi liên quan phải thực hiện theo quy định bản án, quy định pháp luật.

"Các bên phải tiếp tục thực hiện việc làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua hoặc hoàn lại tiền mà người dân đã thanh toán theo hợp đồng...", luật sư Vương nói thêm.

Về giải pháp hạn chế những câu chuyện tương tự, luật sư Vương cho hay, người mua cần phải nắm các quy định pháp luật. Như: Điều 194 Luật Đất đai năm 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, Điều 9, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

Một dự án đất nền của chủ đầu tư cần phải đảm bảo các điều kiện bao gồm:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.

Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.  

Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt.

Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

"Như vậy, để tránh những rủi ro khi mua các dự án đất nền, người mua cần nên xem các hồ sơ, giấy tờ pháp lý về dự án đó. Cụ thể cần xem dự án này của chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư dự án hay chưa?

Đã có quyết định giao đất; Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; thiết kế thi công bản vẽ đã được phê duyệt; Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ chi tiết 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó.

Dự án hoặc các lô đất nền mình muốn mua có đang bị chủ đầu tư dự án thế chấp, bị kê biên hay có đang tranh chấp.

Đồng thời, cần phải xem xét chủ đầu tư dự án đã hoàn thành hay chưa nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án.  

Không chỉ vậy, người mua còn cần phải nắm quy định về việc đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 thì không quy định về loại hợp đồng này.

Hoạt động này được quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về việc góp vốn cho phát triển nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, khuôn khổ pháp lý đối với hình thức ký kết các hợp đồng này vẫn chưa được hoàn thiện.

Hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư đối với việc mua bán đất nền dự án về bản chất là hình thức huy động vốn để thực hiện dự án. Nếu bất cẩn, người mua có thể bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn", luật sư Vương nói.