Thị trường BĐS TP. HCM 2018 sụt giảm, khó xảy ra sốt ảo năm 2019

BĐS TP.Hồ Chí Minh sụt giảm mạnh

Theo phân tích và báo cáo mới đây của hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh (Horea), tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà (trong đó, có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng),  tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỉ đồng.

Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỉ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỉ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỉ lệ 19,3%.

So sánh tình hình thị trường 9 tháng đầu năm 2017, trong 9 tháng đầu năm số lượng dự án giảm 11,1%. Đồng thời, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%; phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.

Theo phía hiệp hội, tỉ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm tỉ lệ quá thấp. Trong khi đó, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung. Horea đánh giá, đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu, chỉ rõ sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.

Từ đầu năm 2017 đến tháng 10/2018, đã xuất hiện hai đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành.

Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và ba khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Báo cáo của Horea cũng cho thấy, trong những năm gần đây thị trường BĐS đã xuất hiện một số loại hình sản phẩm BĐS mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse.

Đặc biệt, đối với loại hình căn hộ khách sạn (condotel) tại các khu du lịch nghỉ dưỡng, nhiều chủ đầu tư dự án condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp làm thất thu ngân sách Nhà nước, nhưng lại bán căn hộ condotel với giá rất cao.

Hiệp hội này đánh giá, các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ.

Bên cạnh đó, Horea cũng đặt ra thực trạng nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn trong xã hội, tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro,…

Khó xảy ra bong bóng BĐS trong năm 2019

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea nhận định, thị trường BĐS sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong các tháng cuối năm đến Tết Kỷ Hợi 2019.

Cuối năm 2018, phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp vẫn tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019.

Horea đưa ra dự đoán đến Tết Kỷ Hợi và năm 2019, thị trường BĐS vẫn mang xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an toàn PCCC...

Thêm vào đó, Horea cũng hy vọng bộ Xây dựng sẽ ban hành quy chuẩn xây dựng Việt Nam cho phép xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích dưới 45m² cho người có thu nhập thấp.

Đồng thời, hiệp hội cũng nhấn mạnh, giá cả của phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép cuối năm 2018 và năm 2019 sẽ trở về giá trị thực. Các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật.

Về các sản phẩm BĐS mới, đặc biệt là phân khúc condotel, Horea nhận định sẽ tiếp tục xu thế chững lại và có giá hợp lý hơn. Do đó, khó xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2019.