Tạo cơ chế xác định giá đất chuẩn xác gắn với thị trường

Tiếp nối Hội thảo góp ý Luật Đất đai (sửa đổi) chủ đề “Những định hướng chính sách lớn về đảm bảo quyền của người sử dụng đất” được tổ chức vào ngày 30/9, ngày 18/10/2022, Ban Nghiên cứu, xây dựng và phổ biến pháp luật, Chi hội Luật gia Văn phòng Quốc hội, Người Đưa Tin phối hợp tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề "Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất”.

Phát biểu thảo luận tại Hội thảo, GS.TS Lê Hồng Hạnh (Hội Luật gia Việt Nam) cho biết, những bất cập liên quan đến đất đai có nhiều nguyên nhân khác nhau, cấp giấy chứng nhận đất, quản lý, quy hoạch đất đai… mỗi vấn đề phát sinh nhiều hệ lụy khác nhau, nhưng nghiêm trọng nhất và hệ lụy đặc biệt lớn đó là giao đất, cho thuê đất. Trong vấn đề giao đất, cho thuê đất đang vận hành theo cơ chế đấu thầu, định giá…

Về vấn đề đấu thầu, GS.TS Lê Hồng Hạnh chỉ ra nếu hiểu đúng bản chất, đấu thầu là một phương thức để lựa chọn nhà thầu có chất lượng đảm bảo đúng tiến độ. Là giai đoạn đầu tiên của việc ký kết hợp đồng, sau đó triển khai dự án… Đấu thầu dự án có sử dụng đất nguyên lý là đang tìm tới một nhà đầu tư có đủ điều kiện để thực hiện.

“Nếu hiểu đúng đấu thầu theo kiểu vậy, thì cách chúng ta đang làm đấu thầu dự án có sử dụng đất có hợp lý hay không? Khái niệm đó là khái niệm tích hợp nhiều khái niệm khác nhau và nội hàm vô cùng mông lung”, GS.TS Lê Hồng Hạnh nêu băn khoăn về khái niệm “đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất” và cho rằng không nên dùng khái niệm này.

GS.TS Lê Hồng Hạnh đặt câu hỏi: “Có dự án nào trên thế giới này mà không sử dụng đất?, doanh nghiệp nào cũng cần đất, không làm trụ sở thì làm hạ tầng sản xuất, máy móc thiết bị… vậy đất đưa vào dự án là đất gì?”.

GS.TS Lê Hồng Hạnh cũng cho biết, nguyên tắc của đấu thầu là phải đủ các thông số cần thiết, trên thế giới đưa ra 7, 8 tiêu chí để đưa ra đấu thầu. Mỗi tiêu chí đó có những biến số khác nhau, nên việc đấu thầu rất chú trọng đến các biến số tức là những thay đổi nhất định nào đó về đất, giá đất.

Ví dụ: Khi đấu thầu thì đã có mọi thông số cần thiết, nhưng bây giờ khi đấu thầu một dự án mà chỉ nghĩ tới giá đất mà dự án đầu tư đó sẽ sử dụng thì làm sao bao quát được hết tính chất của dự án, do đó mới có những dự án lúc đầu chỉ 5 nhà 10 tầng, nhưng sau đó tiến hành xây dựng thì mọc lên hàng chục tòa nhà cao tầng.

Vì sao xảy ra tình trạng đó, câu trả lời là khi đấu thầu dự án chỉ chăm chăm vào đất sử dụng của dự án đó như thế nào còn tổng thể dự án chưa tính đến. Do đó, khi thực hiện đấu thầu dự án, quy hoạch xây dựng một dự án nào đó thì phải tính tổng thể của dự án…

Thêm vào đó, GS.TS Lê Hồng Hạnh mong muốn làm sao sửa đổi Luật Đất đai phải tạo ra được cơ chế xác định giá đất chuẩn xác, gắn với thị trường, gắn với cung và cầu về đất đai.

“Nếu không làm được điều đó thì những quy định về đấu thầu dự án sử dụng đất, đấu giá sử dụng đất còn luẩn quẩn, sẽ là cội nguồn của tham nhũng, cội nguồn của lãng phí, lợi ích nhóm…”, GS.TS Lê Hồng Hạnh nhấn mạnh.

Vì thế, ông đề nghị cần tìm mọi cách để hoàn thiện quy định này để định giá đất, đưa việc đấu thầu sử dụng dự án đất về đúng quỹ đạo của kinh tế thị trường.