Sức nóng từ BĐS khu Đông TP.HCM, Khang Điền "hái tiền" ra sao?

Người tạo nên thương hiệu Khang Điền

Công ty cổ phần (CTCP) Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) được thành lập vào tháng 12/2001 do ông Lý Điền Sơn (SN 1966, quê ở Vĩnh Long) sáng lập. 

Thuở ban đầu, vốn điều lệ của Khang Điền chỉ có 10 tỷ đồng, đến nay vốn điều lệ nâng lên 5.800 tỷ đồng; điều đó là nhờ vào sự dẫn dắt của ông Lý Điền Sơn - người tạo nên thương hiệu Khang Điền. 

Tuy nhiên, sau 16 năm tại vị trên ghế Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Khang Điền, ngày 12/4/2017, ông Sơn đã để “chiếc ghế quyền lực” này cho bà Mai Trần Thanh Trang (SN 1976, quê Bến Tre) để lùi xuống vị trí Phó Chủ tịch.

Trước đó, vào cuối tháng 3/2017, ông Sơn từ nhiệm chức danh Tổng Giám đốc để nhường lại cho bà Ngô Thị Mai Chi.

Tại đại hội cổ đông thường niên 2017 của Khang Điền, lý giải sự chuyển giao này, ông Lý Điền Sơn có chia sẻ, việc này công ty đã chuẩn bị từ khá lâu. Thành viên HĐQT cần những người có kinh nghiệm nhưng ban giám đốc thì phải là những người trẻ, có nhiều sáng tạo.

Theo báo cáo thường niên năm 2020, ông Lý Điền Sơn nắm giữ hơn 7 triệu cổ phiếu KDH tương đương 1,28% vốn tại Khang Điền. Em trai ông là Lý Văn Hùng (diễn viên Lý Hùng) cũng sở hữu 76.514 cổ phiếu và mẹ ông là bà Đoàn Thị Nguyên cũng sở hữu số cổ phiếu tương tự (tại ngày 31/12/2019).

Với vai trò Phó Chủ tịch, ông Sơn vẫn đang là người sở hữu cổ phiếu KDH nhiều nhất trong dàn lãnh đạo công ty.

Điểm mặt các dự án của KDH 

Hoạt động chủ yếu của Khang Điền là kinh doanh bất động sản, phát triển quỹ đất, thiết kế và xây dựng nhà ở, tư vấn bất động sản. Hiện, địa bàn hoạt động chính của Khang Điền là khu nam TP.HCM và TP. Thủ Đức (khu Đông TP.HCM). Đến nay, Khang Điền có 26 công ty con và không có công ty liên kết. 

Trong 20 năm hình thành và phát triển, Công ty đã hoàn thành 15 dự án bao gồm: Dự án Khang Điền - Phước Long B; dự án Topia Garden; dự án River Town; dự án Mega Residence; dự án Mega Ruby; dự án Mega Village; dự án Melosa Garden; dự án Lucasta; dự án The Venica; dự án Merita; dự án Rosita Garden; dự án Jamila; dự án Safira; dự án Verosa Park; Khu Công nghiệp và Tiểu thủ công nghiệp Lê Minh Xuân.

Ngoài ra, Khang Điền có 6 dự án đang triển khai bao gồm:  Dự án Lovera Vista, dự án Armena, dự án căn hộ Quận Bình Tân, dự án Clarita, dự án Khu Công nghiệp Lê Minh Xuân (mở rộng), dự án Khu dân cư 11A.

Trong những dự án đã hoàn thành và đang triển khai, có 6 dự án Khang Điền xếp vào loại những dự án tiêu biểu. Cụ thể, về căn hộ gồm dự án Safira và dự án Lovera vista; về biệt thự gồm The Venica và dự án Lucasta; về nhà liền kề gồm dự án Melosa Garden và Verosa Park. 

Trong năm 2020, Công ty tập trung bán hàng chủ yếu ở dự án chung cư Lovera Vista và dự án nhà liên kế - biệt thự Verosa Park.Tính đến 31/12/2020, chung cư Lovera Vista được triển khai xây dựng và bán hàng vào quý IV/2019, với quy mô 1.310 căn hộ. Đến cuối năm 2020, dự án đã bán được 1.145 căn. Về tiến độ xây dựng, dự án đã hoàn tất việc xây dựng và nghiệm thu vào quý I/2021 để chuẩn bị công tác bàn giao nhà cho khách hàng từ quý II/2021. 

Còn dự án Verosa Park có 296 căn nhà ở liên kế và biệt thự. Tính đến 31/12/2020 đã bán được 270 căn nhà đạt hơn 90% tổng dự án. Phần còn lại của dự án Verosa Park dự kiến sẽ hoàn tất bán hàng trong năm 2021. Dự án hiện đã hoàn tất việc xây dựng và đang bàn giao cho khách hàng.

Ngoài công tác bán hàng, công ty vẫn tập trung công tác bàn giao căn hộ của dự án Safira trong 6 tháng cuối năm 2020 và song song đó là việc cấp sổ hồng cho cư dân của các dự án hiện hữu như: Jamila, Safira và Verosa Park.

Hai dự án ở khu Đông (TP Thủ Đức ngày nay) là dự án Verosa Park và Safira là nguồn thu chủ yếu mang về doanh thu thuần năm 2020 cho Khang Điền 4.532 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.152 tỷ đồng.

Năm 2021, Công ty dự kiến triển khai xây dựng 3 dự án: Dự án nhà phố - biệt thự ở TP. Thủ Đức (trước đây là khu vực Quận 9): Có quy mô 4,3 ha tọa lạc tại phường Phú Hữu, TP. Thủ Đức trực thuộc TP.HCM; dự án chung cư Bình Tân: Có quy mô 1,8 ha tọa lạc tại 158 An Dương Vương, phường An Lạc, quận Bình Tân, TP.HCM; dự án nhà phố - biệt thự ở TP. Thủ Đức (trước đây là khu vực Quận 2): Có quy mô 5,7 ha tọa lạc tại phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức trực thuộc TP.HCM.

Ngoài ra, Công ty còn một số khu đất lớn đang thực hiện các thủ tục pháp lý để triển khai. Trong đó, khu đất 329 ha tại quận Bình Tân đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500. Hiện, Khang Điền đang kết hợp với Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận Bình Tân để thu hồi diện tích còn lại, đã bồi thường 190 ha.

Đối với dự án 109 ha ở Bình Chánh cũng đã được duyệt chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500, công ty đang phối hợp với quận Bình Chánh để thu hồi đất. Dự kiến, công ty sẽ phối hợp với UBDN huyện Bình Chánh để đền bù diện tích còn lại, triển khai xây dựng ngay khi thủ tục pháp lý hoàn tất.

Khang Điền đang làm ăn ra sao?

Kết thúc năm 2020, doanh thu của Khang Điền ghi nhận đạt 4.617 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế thu về 1.154 tỷ đồng. Đây là con số tăng trưởng cao nhất trong 5 năm gần đây của Công ty. So với năm 2019, cả doanh thu và lợi nhuận của Khang Điền lần lượt tăng 62% và 26%.

Trong cơ cấu doanh thu của Khang Điền năm 2020 chủ yếu đến từ mảng kinh doanh chuyển nhượng bất động sản. 

Tại ngày 31/12/2020, tổng tài sản của KDH tăng 5% so với đầu năm, lên mức 13.888 tỷ đồng. Trong đó, Công ty ghi nhận giá trị hàng tồn kho hơn 7.338 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng cao nhất (53%) trong cơ cấu tổng tài sản. Đây chủ yếu là bất động sản dở dang, bao gồm các dự án đang triển khai để phát triển các khu dân cư như Khang Phúc - Lovera Vista, Verosa Phú Hữu.

Nợ phải trả của Công ty hơn 5.730 tỷ đồng, tăng 3% so với đầu năm chủ yếu do phải trả người bán ngắn hạn và người mua trả tiền trước. Riêng nợ vay ngắn hạn (787 tỷ đồng) và dài hạn (1,058 tỷ đồng) tăng hơn gấp đôi so với đầu năm.

Năm 2021, Công ty đặt ra kế hoạch kinh doanh với doanh thu 4.800 tỷ đồng và lãi sau thuế 1.200 tỷ đồng. Riêng 3 tháng đầu năm, Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần tăng 19% so với quý cùng kỳ năm trước đạt 836 tỷ đồng.

Trong cơ cấu doanh thu của Khang Điền, chiếm gần 99% là doanh thu chuyển nhượng bất động sản, còn lại là doanh thu cung cấp dịch vụ và cho thuê đất, cơ sở hạ tầng. 

Trong quý, chi phí bán hàng và chi phí tài chính của Khang Điền là 20 tỷ đồng và 17 tỷ đồng, giảm lần lượt 59% và 35%.

Kết quả, Khang Điền báo lãi sau thuế quý I gần 207 tỷ đồng, tăng 34% so với cùng kỳ. Như vậy, Khang Điền mới chỉ thực hiện được hơn 17% cả mục tiêu doanh thu và lợi nhuận trong năm nay. 

Đến cuối kỳ, tổng tài sản của Khang Điền giảm nhẹ gần 3% so với đầu năm, xuống còn 13.551 tỷ đồng. Trong đó, chiếm chủ yếu là hàng tồn kho (7.413 tỷ đồng) và phải thu ngắn hạn (3.554 tỷ đồng).

Danh mục tồn kho của Khang Điền tại thời điểm 31/3/2021 phần lớn là hàng hóa bất động sản, bao gồm các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (3.027 tỷ đồng); Khang Phúc - Lovera Vista (1.278 tỷ đồng); dự án Bình Trưng Đông (502 tỷ đồng); Khang Phúc - Khu dân cư 11A (492 tỷ đồng);...

Trong đó, có hai dự án gồm Thủy Sinh - Phú Hữu và Verosa hiện đang được Khang Điền thế chấp quyền sử dụng đất cho các khoản vay ngân hàng.

Danh mục chi phí xây dựng dở dang dài hạn của Khang Điền tại thời điểm 31/3/2021 có giá trị gần 710 tỷ đồng, tập trung tại khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng. Dự án này cũng đang được thế chấp quyền sử dụng đất cho khoản vay ngân hàng.

Trong kỳ, nợ phải trả của Khang Điền giảm 589 tỷ đồng, xuống 5.187 tỷ đồng, chủ yếu do người mua trả tiền trước ngắn hạn giảm từ 2.171 tỷ đồng xuống 1.721 tỷ đồng.

Trên thị trường chứng khoán, đóng cửa phiên giao dịch ngày 18/5, cổ phiếu KDH ở mức 36.000 đồng/cổ phiếu.