Rất khó để khởi kiện Ban quản trị chung cư!

Bàn giao kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư -  việc không đương nhiên (!)

Theo ông Cao Anh Tuấn, Trưởng Ban quản trị (BQT) chung cư Green Life Tower (Linh Đàm – Hà Nội), vấn đề vướng mắc nhất của Ban quản trị chính là việc bàn giao kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư sang cư dân, thông qua ban quản trị.

Về bản chất, kinh phí bảo trì là số tiền mà chủ đầu tư “giữ hộ” cư dân cùng những chủ sở hữu khác trong chung cư. Mục đích của nó là có kinh phí duy trì hoạt động quản lý vận hành chung cư, đảm bảo cho chung cư luôn được khang trang, được tu bổ thường xuyên.

Ông Tuấn chia sẻ rằng, luật Nhà ở có quy định trong vòng 7 ngày kể từ khi BQT gửi công văn yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải bàn giao. Tuy nhiên, văn bản hướng dẫn thi hành thì lại có thêm điều kiện quy định rằng trình tự bàn giao phải qua 1 bước là quyết toán kinh phí bảo trì. Mà quyết toán thì hoàn toàn là sự thống nhất giữa 2 bên, tức là giữa chủ đầu tư và ban quản trị. Nên 1 bên mà không đồng ý với bản quyết toán đó thì không đủ điều kiện để bàn giao kinh phí bảo trì.

Như vậy là, từ việc là đương nhiên, ở cấp luật, chủ đầu tư phải bàn giao trong vòng 7 ngày, thì khi đến văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành lại có thêm điều kiện khiến cho việc đó không còn là đương nhiên. Điều này giúp chủ đầu tư có thể vận dụng văn bản dưới luật để trì hoãn công tác bàn giao, vì việc quyết toán kinh phí bảo trì còn phụ thuộc vào việc phân chia diện tích chung và riêng.

Ban quản trị cần được quyền thuê tư vấn chuyên nghiệp

Về tiêu chuẩn cho các thành viên Ban quản trị, ông Tuấn nói: “Thực ra, trong thông tư cũng có hướng dẫn các tiêu chí, bản thân BQT chúng tôi trong Hội nghị Nhà chung cư đầu tiên thành lập ra BQT cũng đã đưa ra tiêu chí bầu thành viên trong BQT. Đó là có hiểu biết về pháp luật, có hiểu biết về mặt kỹ thuật, hạ tầng cơ sở nói chung, có một số tiêu chí khác nữa. Nhưng qua 2 năm hoạt động, chúng tôi cảm thấy sự trợ giúp về mặt pháp lý của luật sư hay các đơn vị cung cấp dịch vụ đó là rất cần thiết. Vì chúng tôi phải làm việc với nhiều chủ đầu tư là những “ông lớn” trên thị trường bất động sản, có ban pháp chế riêng, có nhà tư vấn luật riêng, thì chắc chắn rằng chỉ với những hiểu biết chuyên môn của BQT thì không thể nào đấu tranh với họ.”

Luật sư Nguyễn Thế Truyền cho rằng ngay trong chương trình nghị sự Hội nghị Nhà chung cư, BQT hoàn toàn có thể đề nghị cư dân giao quyền cho mình được quyền thuê bên tư vấn chuyên nghiệp. Bởi vì để xác định, thẩm định, bóc tách dữ liệu, sổ sách đối với chủ đầu tư, đối với các phần sở hữu chung, sở hữu riêng và điều này thực sự khó khăn, ngay cả với một kế toán trưởng.

Nhưng dù làm sai, Ban quản trị cũng khó bị khởi kiện!

Theo pháp luật hiện nay, những người trong BQT chung cư chỉ là đại diện cho ý chí của cộng đồng cư dân. Theo luật sư Nguyễn Thế Truyền, thì đây cũng là “cái lợi”, bởi: “Dù các thành viên BQT làm sai, thì cũng rất khó để khởi kiện, vì chưa có cơ chế cho kiện, bởi BQT đang chỉ là đại diện ủy quyền theo nghị quyết Hội nghị Nhà chung cư. Vì nghị quyết chỉ là một căn cứ, chưa phải Quyết định hoặc giấy tờ mang giá trị pháp lý, nhưng nó lại thể hiện ý chí của toàn bộ cư dân đã ủy quyền, giao cho BQT gồm 3 hay 5 các thành viên. Nếu BQT sai, thì rõ ràng bao gồm cả cư dân".

Có phải vì lý do này mà nhiều BQT chung cư phạm không ít sai lầm trong hoạt động, vì làm sai cũng chẳng bị ảnh hưởng gì?

Các vấn đề trong một chung cư hiện tại vẫn chưa có những sự “rõ ràng”, để mâu thuẫn không xảy ra thì luôn cần sự minh bạch, chứ không thể chỉ làm bằng “cái tâm”. Và lâu dài, việc trở thành một thành viên BQT chung cư, cũng nên là một nghề.

Nguyễn Quốc – Hạnh Mỹ (ghi)