Quảng Bình: Hệ lụy nhà ở xây sẵn và nguy cơ hình thành "đô thị ma"

Hài hòa cảnh quan hay tạo "đô thị ma"?

Khoảng ít năm trở lại đây, tỉnh Quảng Bình được xem là điểm sáng của thị trường bất động sản miền Trung. So với nhiều tỉnh thành lân cận thì địa phương này vẫn chưa để xảy ra những hiện tượng khiếu kiện, khiếu nại hay tranh chấp bất động sản.

Nhiều nhà đầu tư nhìn nhận, 2 yếu tố giúp bất động sản Quảng Bình phát triển lành mạnh ổn định đó là các dự án nhà ở thương mại được đầu tư hết sức chất lượng, đồng bộ; Thứ hai là sự quản lý chặt chẽ, sâu sát của cơ quan chức năng đối với việc triển khai các dự án.

Số liệu PV Người Đưa Tin có được từ sở Xây dựng tỉnh Quảng Bình cho biết, tính đến nay, trên địa bàn tỉnh đã và đang triển khai đầu tư và chuẩn bị đầu tư 36 dự án khu nhà ở thương mại, khu đô thị, trung tâm dịch vụ khách sạn và nhà ở kết hợp kinh doanh với tổng quy mô sử dụng đất hơn 456 ha và khoảng 5.131 tỷ đồng tiền sử dụng đất.

Ngoài một số dự án đã triển khai đầu tư hạ tầng kỹ thuật cơ bản hoàn chỉnh, các dự án còn lại chủ yếu mới bắt đầu thực hiện và còn nhiều dự án đang trong giai đoạn tổ chức lựa chọn nhà đầu tư.

Mới đây nhất, tỉnh Quảng Bình có chủ trương bắt buộc các dự án nhà ở, khu đô thị phải thực hiện nhà xây sẵn để bán, cũng như tạm dừng các dự án nhà ở thương mại theo Văn bản số 2134/UBND-XDCB.

Việc làm này nhằm rà soát lại toàn bộ quy trình thực hiện các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn.

Theo ghi nhận của PV, vấn đề này đã tạo nên 2 làn sóng trái chiều trong giới đầu tư bất động sản địa phương.

Trong đó, ý kiến thứ nhất cho rằng, việc xây dựng sẵn nhà ở ở các khu đô thị mới sẽ tạo nên kiến trúc cảnh quan đồng nhất, tạo nên điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Cùng với đó, các mặt tiền tuyến đường sẽ hài hòa đảm bảo về mặt quy hoạch chung của đô thị, tránh phá vỡ quy hoạch.

Tuy nhiên, luồng ý kiến thứ hai chiếm đại đa số lại cho rằng, việc xây dựng nhà ở sẵn ở khu đô thị mới là không phù hợp với nhu cầu thị trường.

Trao đổi với PV, ông Huỳnh Trung Nhân, Chủ tịch công ty CP Tư vấn Xây dựng 533 nói rằng, công trình nhà ở xây lên sẽ rất ít người mua. Còn dự án thì đứng trước nguy cơ trở thành các "đô thị ma" không có người ở, gây nguy cơ lãng phí quỹ đất, thua lỗ cho doanh nghiệp.

Ông Hoàng Phước Long, Giám đốc công ty CP Đầu tư An Vạn Thắng khẳng định rằng, người dân địa phương hiện nay không có thói quen mua nhà xây sẵn.

Chưa kể tại các địa phương hiện nay còn có các dự án quỹ đất do Nhà nước đầu tư hạ tầng, sau đó phân lô bán nền. Do đó, các dự án nhà ở thương mại không thể cạnh tranh được.

Nhà đầu tư tư nhân sẽ không mặn mà rót vốn để phát triển hạ tầng đô thị cho những khu vực này.

Xem xét vấn đề ở tầm vĩ mô hơn, ông Đỗ Tấn Vũ, Giám đốc công ty TNHH An Dương cho rằng, mô hình nhà xây sẵn cần được áp dụng cho phù hợp với từng dự án cụ thể.

Ví như, các khu nghỉ dưỡng, biệt thự du lịch ven biển có thể phù hợp với nhà mẫu xây sẵn toàn bộ, chứ với các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, thì nên cân nhắc xem xét.

Nếu áp dụng quá cứng nhắc, sẽ không chỉ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư tỉnh, mà còn tác động xấu đến thanh khoản thị trường, từ đó dẫn đến những hệ lụy không nhỏ cho nền kinh tế.

Thận trọng, tránh xảy ra sai sót

Dưới góc nhìn pháp lý, Th.S Luật Lê Ngọc Đoàn (TP.Đà Nẵng) cho biết, việc bắt buộc các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải xây dựng nhà xây sẵn trước khi bán nhằm mục đích đảm bảo quy hoạch cảnh quan đô thị.

Tuy nhiên, với địa phương như Quảng Bình - nơi điều kiện kinh tế, thu nhập chưa cao thì sẽ không hợp lý. 

Theo vị luật sư, Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì không cấm việc chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Đồng thời, pháp luật đất đai quy định sẽ không được phân lô, bán nền tại các khu vực nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM); khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. 

“Mô hình nhà xây sẵn theo mẫu chỉ nên thực hiện tại những vị trí có yêu cầu cao về mặt quy hoạch, kiến trúc, hoặc ở một số trục đường chính tại trung tâm như TP.Đồng Hới, thị xã Ba Đồn (Quảng Bình) nhằm đảm bảo về mặt quy hoạch chung của đô thị trung tâm, tránh phá vỡ quy hoạch là hợp lý.

Còn nếu áp dụng cho tất cả các dự án nhà ở thương mại ở các khu vực vùng ven, hoặc tại các huyện lỵ trong tỉnh thì gần như sẽ không phù hợp”, ông Đoàn nói thêm.

Ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc sở Xây dựng Quảng Bình cho biết, đơn vị cảnh báo các nhà đầu tư, các doanh nghiệp phải hết sức cân nhắc khi quyết định thực hiện dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.

Nếu nhà đầu tư không có năng lực tài chính, năng lực triển khai thực hiện dự án thì xảy ra hệ lụy rất lớn.

Ông Trần Công Thuật, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Bình cho biết, lãnh đạo tỉnh Quảng Bình hiện cũng đã nắm bắt, lắng nghe những phản ánh, kiến nghị về vấn đề này.

Theo người đứng đầu chính quyền tỉnh Quảng Bình, địa phương sẽ rà soát lại hết tất cả các quy định, nghị định, luật liên quan; cũng như xem xét tổng thể xác định khu vực nào là đô thị, khu vực nào trung tâm, khu vực nào vùng ven… để áp dụng sao cho đúng quy định, công bằng và chặt chẽ, tránh xảy ra bài học sai sót như ở một số địa phương khác trước đây.