Dự báo khắc nghiệt, những rủi ro nào có thể làm khó thị trường bất động sản năm 2022?
Thị trường bất động sản 2022 sẽ phải chịu nhiều áp lực. Rủi ro kép tăng lên trên cả 2 phương diện là rủi ro về pháp lý và rủi ro về thị trường bất động sản.
Theo Tiền Phong, tại tọa đàm “Bất động sản mùa Xuân” mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, trong năm 2021 thị trường BĐS phải đối mặt với không ít khó khăn bên cạnh yếu tố dịch Covid-19. Nguyên nhân là do vướng mắc về pháp lý làm hạn chế nguồn cung ra thị trường, đồng thời, năm 2021 còn xuất hiện rất nhiều sản phẩm BĐS giả, BĐS lậu, sản phẩm đất phân lô, bán nền “chui”. Trong khi đó, các đợt “ sốt đất ” vào đầu và cuối năm ngoái còn khiến thị trường xuất hiện “bong bóng BĐS”.
Những yếu tố vừa nêu sẽ khiến thị trường BĐS năm 2022 đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, đặc biệt việc lạm phát thời điểm hiện tại sẽ khiến giá nhà, đất tăng. Vì vậy, Chủ tịch VARS nhận định: “Thị trường BĐS năm 2022 sẽ khá khắc nghiệt”.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá, thị trường BĐS nước ta nói chung và các doanh nghiệp BĐS nói riêng thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh sẵn có, trong khi nhiều mảng thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả.
Thị trường bất động sản 2022 sẽ phải chịu nhiều áp lực. Ảnh minh họa từ internet
Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, những hạn chế đang tồn tại của thị trường BĐS nước ta xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trong đó, những bất cập, vướng mắc liên quan đến cơ chế, chính sách đối với thị trường BĐS là một trong những nguyên nhân chủ yếu.
Cụ thể, những chính sách, pháp lý chưa rõ ràng đối với các loại hình BĐS du lịch, BĐS văn phòng kết hợp nhà ở, trung tâm thương mại,… Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, cơ chế đảm bảo phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế, nên thị trường xuất hiện nhiều nguy cơ rủi ro, tranh chấp, xung đột,…
Trong khi đó, ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, nguyên Chủ tịch VCCI, cho rằng ở thời điểm hiện tại, trong khi việc khai thác các nguồn lực đất đai và thúc đẩy quá trình đô thị hoá là nguồn lực, cũng là động lực quan trọng nhất của quá trình công nghiệp hoá thì hệ thống pháp luật về đất đai và BĐS lại đang là điểm nghẽn lớn nhất ở nước ta.
Ông Lộc cho rằng sắp tới, các doanh nghiệp BĐS cần chú trọng vào các vấn đề pháp lý, nhất là pháp lý hợp đồng, phòng ngừa rủi ro , tranh chấp pháp lý. Bởi theo ông, đây là vấn đề mà các doanh nghiệp Việt Nam chưa quan tâm nhiều, mà mới thường quan tâm đến các vấn đề thị trường, đối tác...
Triển vọng và thách thức
Còn theo chuyên gia Cấn Văn Lực, kinh tế thế giới năm 2022 có nhiều triển vọng, nhưng vẫn phải đối mặt với những rủi ro, thách thức. Theo đó, các rủi ro bên ngoài bao gồm rủi ro chính trị (chiến sự Nga – Ukraine); lạm phát khiến giá cả tăng mạnh; các nước thu hẹp các gói hỗ trợ, tăng lãi suất; dịch bệnh còn phức tạp, phòng chống dịch còn thiếu nhất quán; tác động của dịch Covid-19 đối với các ngành kinh tế khác nhau nên phục hồi khác nhau; sức cầu còn yếu, dịch vụ phục hồi chậm; lạm phát tăng.
Đối với Việt Nam, nền kinh tế sẽ phải đối mặt với rủi ro nợ công tăng, thâm hụt ngân sách và nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ tăng (trong tầm kiểm soát); lợi nhuận biên của doanh nghiệp tiếp tục bị thu hẹp; doanh nghiệp còn nhiều khó khăn…
Cả 3 luật liên quan đến bất động sản đều cần sửa
Theo Bnews, ngày 28/3, tại Hà Nội và đầu cầu Thành phố Hồ Chí Minh, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức hội nghị góp ý sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nhằm phát triển nhà ở và thị trường bất động sản bền vững.
Phó Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Khôi đánh giá, trong bối cảnh tình hình dịch bệnh còn phức tạp, khó lường, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chứng minh được sức hấp dẫn, tốc độ phục hồi nhanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nói chung và tăng trưởng tại nhiều các địa phương cũng như các ngành nghề liên quan. Tuy nhiên, nhiều phân khúc thị trường đang gặp những rào cản, vướng mắc lớn từ hành lang pháp lý. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế.
Do đó, các cơ quan chức năng đang gấp rút sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường bất động sản Việt Nam như: Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013... Chương trình làm việc của Quốc hội dự kiến sẽ thông qua các luật sửa đổi, bổ sung trong kỳ họp tháng 10/2022.
Đất đai là yếu tố quan trọng đóng vai trò chi phối các hoạt động của thị trường bất động sản do đó cần hoàn chỉnh khung pháp lý để quản lý phát triển bất động sản đa công năng. Muốn vậy, phải sửa đổi đồng bộ giữa các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật chuyên ngành khác. Cùng đó, cần có các cơ chế, chính sách để cân bằng ổn định nền kinh tế vĩ mô, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển an toàn, bền vững, thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng kinh doanh bất động sản - ông Khôi nêu vấn đề.
Giáo sư - Tiến sỹ Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, hiện nay, một trong những kỳ vọng của thể chế phát triển kinh tế là phải phục hồi và thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản sau đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi sự phát triển của thị trường. Muốn vậy cần có sự tìm hiểu, đánh giá để nhận diện những điểm nghẽn giữa một số đạo luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, bao gồm: Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Nhà ở năm 2015, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Mâu thuẫn trong các bộ luật hiện nay có nhiều điều chưa phù hợp nhưng cũng nên đánh giá ở mặt tích cực không nên nhìn tiêu cực. Bởi vì thị trường đang có những biến động, sang một giai đoạn mới sẽ có những điều trong luật chưa hợp lý cần sửa đổi.
Dưới góc độ chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV đưa ra 10 kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai. Trong số đó, nhất thiết việc sửa đổi cần tiến hành song song các Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở…; đồng thời, sửa đổi những Nghị định, Thông tư liên quan... Đặc biệt, chuyên gia này chỉ rõ, hiện việc bồi thường và hỗ trợ tái định cư khó thực hiện là do phương án tính giá đất. Mức giá 5 năm mới thay đổi 1 lần trong khi thực tế nền kinh tế xã hội thay đổi rất nhanh trong 5 năm. Do đó cần đẩy nhanh chu kỳ thay đổi giá đất, bên cạnh đó là do hệ số thấp. Do đó, giá đền bù cần thay đổi.
Một trong những nội dung được nhiều người quan tâm là đấu giá quyền sử dụng đất, ông Lực cho rằng cần có 5 vấn đề phải thay đổi là: yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp; tiền đặt cọc 20% còn thấp cần thay là 20% giá trúng thầu; nếu bỏ cọc cần chế tài quyết liệt hơn; phương pháp định giá đất; quy trình đấu giá ra sao bởi quy trình có rồi nhưng mỗi địa phương lại áp dụng một quy trình với thời gian khác nhau.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn GP Invest nhận xét, bất động sản là một chuyên ngành phức tạp nhưng có nhiệm vụ thúc đẩy hàng loạt các ngành kinh tế khác, nên phải có sự tháo gỡ cho thị trường. Hiện đang có khoảng 12 luật có tác động vào bất động sản, còn liên quan thì có tới 60 Luật. Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án theo tính toán của ông Hiệp đưa ra là phải có tới 36 con dấu thì một dự án mới hoàn thành. Điều này cho thấy, thủ tục hành chính về bất động sản vô cùng phức tạp mà doanh nghiệp thường gọi đùa là “ma trận”.
Theo ông Hiệp, cần lấy Luật Đất đai, Luật Đầu tư làm 2 luật nền để từ đó các luật chuyên ngành lấy 2 luật này làm cơ sở để sửa đổi thì mới tháo gỡ được. Trong khi các luật khó có thể đồng nhất thì phải có luật nền mới giải quyết được những tranh cãi.
Đào Vũ (T/h)