Những cách nhận biết đất có dính quy hoạch hay không?

Đất quy hoạch là đất được khoanh vùng cho một số mục đích để phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường... dựa trên tiềm năng và nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước phân chia ra thành nhiều chức năng đất tùy theo mục đích sử dụng để dễ dàng quản lý.

Khi mua bất kỳ mảnh đất nào, bạn cần xem nó nằm trong diện quy hoạch nào, đất công nghiệp hay đất quy hoạch cây xanh đô thị. Nếu bạn mua để ở mà đất quy hoạch là đất quy hoạch công viên thì sẽ chịu bất lợi.

Nhiều trường hợp mua nhà mà không biết có quy hoạch khiến mình bị thiệt hại số tiền lớn chỉ bởi một phút chủ quan. Có người mua nhà cũ, sau đó muốn xây dựng mới thì mới vỡ lẽ lô đất của mình nằm trong diện quy hoạch vành đai nên chỉ được cấp phép xây dựng tạm và buộc phải tháo dỡ khi nhà nước cần giải phóng mặt bằng, đến lúc này tiền mất tật mang.

Nhà cửa, đất đai là những tài sản lớn, nơi mà nhiều người muốn an cư trong khoảng thời gian dài nên việc thận trọng tìm hiểu đất có quy hoạch không là thực sự cần thiết, giúp bạn yên tâm hơn trước khi quyết định mua nhà đất.

Vậy làm sao biết đất có quy hoạch hay không? Muốn hỏi đất có quy hoạch không ở đâu?

Cách kiểm tra nhà đất

Kiểm tra trực tiếp tại UBND, cổng thông tin điện tử

Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

- Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:

+ UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã).

+ Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.

- Toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai

Theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu.

Lưu ý, khai thác thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt phải trả phí.

Để có thông tin về quy hoạch sử dụng đất, trước tiên người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo mẫu số 01/PYC. Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô “quy hoạch sử dụng đất”, nếu cần thêm thông tin khác thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”.

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu

Sau khi điền đầy đủ thông tin theo mẫu phiếu yêu cầu thì người dân nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết

Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

- Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.

- Thông báo nghĩa vụ tài chính cho tổ chức, cá nhân.

- Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Lưu ý, 4 trường hợp không cung cấp thông tin, dữ liệu gồm:

- Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể.

- Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân.

- Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.

- Không thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3. Trả kết quả

Thuê các công ty dịch vụ tại địa phương đó

Một cách khác khi bạn muốn biết đất có nằm trong quy hoạch không là nhờ một số công tu dịch vụ cung cấp bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực bạn muốn hỏi. Đây cũng là cách vô cùng nhanh gọn, chính xác, giúp kiểm tra đất có quy hoạch thuộc diện nào, có phải đất đô thị không để có quyết định nhanh gọn có nên mua bán mảnh đất đó không.

Tuy nhiên, bạn sẽ phải chi trả một khoản phí cho dịch vụ và thông tin quy hoạch cập nhật đôi lúc không thể nhanh bằng cơ quan hành chính quận, huyện.

Những quy định về việc sử dụng đất có quy hoạch

Điều 49 luật đất đai 2013 quy định về việc khi đã có quy hoạch sử dụng đất được công bố thì người sử dụng đất được thực hiện những quyền gì, bị hạn chế những quyền gì.

Cụ thể, nếu chỉ có quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì bạn được thực hiện các quyền của mình như bình thường, một trong số các quyền đó là được phép xây dựng nhà ở. Trường hợp này người dân vẫn có thể làm thủ tục vay thế chấp tại ngân hàng được.

Nếu như cả quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đều được công bố và thực hiện thì người dân không được tiến hành xây dựng nhà ở mới trên diện tích đất được công nhận quyền sử dụng đất. Người dân chỉ có thể xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng.

Tuy nhiên, tại thời điểm này người dân vẫn được thực hiện các quyền khác như bình thường, ví dụ như: tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp... quyền sử dụng đất mà không bị pháp luật cấm.

Ngoài ra, khoản 6, Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định 1 trong 7 trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tại Khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định: “Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất”.

Như vậy, nếu mảnh đất người dân đang sử dụng đã nhận được thông báo phải thu hồi nhưng sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất thì CQNN có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi. Trường hợp có công bố hủy bỏ thu hồi đất thì người dân có thể nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hoàng Mai