Nhức nhối tình trạng tranh chấp chung cư tại TP. Hồ Chí Minh

Theo Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (Horea) hiện TP. Hồ Chí Minh có 1.367 chung cư với hơn 141.000 căn hộ (tăng gấp 2 lần so với năm 2009). Trong khoảng 05 năm trở lại đây, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới (trong khi tỷ lệ này ở các giai đoạn trước đây chỉ chiếm từ 3-10%).

Hàng trăm chung cư tồn tại tranh chấp

Tình hình tranh chấp tại các nhà chung cư có biểu hiện gia tăng do xu thế phát triển ngày càng nhiều nhà chung cư. Toàn thành phố có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó, có 09 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp. Trong đó vấn đề nhức nhối như: Chủ đầu tư, cư dân không đóng góp kinh phí bảo trì theo quy định của luật Nhà ở 2005; Không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư theo quy định của pháp luật.

Tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; Chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư về việc đóng kinh phí vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sỡ hữu riêng của chủ đầu tư; Mức thu kinh phí vận hành nhà chung cư; Về việc công khai việc thu-chi trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư...

Dẫn đến nhiều tồn tại như trên, theo Hiệp hội Horea có nhiều nguyên nhân. Trong đó, chủ tài khoản của Ban quản trị chung cư do tại Khoản (2.c) Điều 36 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định "có thể là một thành viên hoặc nhiều thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản". Nhưng trên thực tế, nhiều hội nghị chung cư chỉ quy định 01 người trong Ban quản trị làm chủ tài khoản, có thể dẫn đến tình trạng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân gây thiệt hại cho cư dân.

Việc đóng góp kinh phí bảo trì đối với các chung cư được thực hiện trong giai đoạn luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, vì luật quy định không rõ như luật Nhà ở 2014, dẫn đến tranh chấp do người mua nhà cho rằng đã nộp phí bảo trì khi ký hợp đồng mua nhà, trong lúc chủ đầu tư cho rằng chưa thu phí bảo trì.

Ban quản trị chung cư chỉ quản lý quỹ bảo trì hoặc quỹ quản lý, vận hành chung cư, nên khi vi phạm PCCC và ra quyết định xử phạt thì trách nhiệm nộp phạt, nguồn tiền nộp phạt chưa được xác định rõ.

Cần sớm xử lý triệt để

Nhận định tình hình trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea cho biết tình hình tranh chấp tại các chung cư ngày một leo thang. Tình trạng tranh chấp tại các chung cư tiếp tục diễn biến ngày càng gay gắt, phức tạp, cần được kiểm soát và xử lý hiệu quả, kịp thời.

Hiệp hội kiến nghị bộ Xây dựng xem xét, chỉ đạo giải quyết các nội dung nhức nhối về nghĩa vụ nộp kinh phí bảo trì (2% giá trị toà nhà) đối với các chung cư được xây dựng trong giai đoạn thực hiện luật Nhà ở 2005.

Sớm thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị. Đề nghị phối hợp với bộ Công an để thực hiện công tác cấp con dấu cho Ban quản trị chung cư theo quy định của luật Nhà ở 2014.

Cần xác định rõ chủ tài khoản của Ban quản trị chung cư phải có từ hai (02) người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi; Đề nghị có biện pháp yêu cầu đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính vì có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố như cháy lớn, tai nạn xảy ra...

Bổ sung quy định giao trách nhiệm cho UBND cấp phường chủ động thực hiện công tác giám sát việc quản lý, vận hành chung cư. Đặc biệt là việc tổ chức hội nghị chung cư lần đầu, hội nghị chung cư bất thường trong trường hợp đặc biệt; đảm bảo an ninh, an toàn PCCC tại chung cư trên địa bàn.

Giám sát chặt chẽ trách nhiệm của chủ đầu tư phải bàn giao nhà, làm "sổ đỏ" cho người mua nhà đúng cam kết theo hợp đồng. Có biện pháp xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, mà không được người mua nhà đồng ý.

Đề nghị bộ Xây dựng sớm ban hành tiêu chuẩn thiết kế, diện tích tối thiểu căn hộ nhà chung cư thương mại (Hiệp hội kiến nghị cho phép căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu 25m2 tương đương diện tích tối thiểu căn hộ nhà ở xã hội); và sớm ban hành quy chuẩn về loại hình shophouse, officetel, serviced apartment trong khối nhà chung cư.