Nâng chuẩn cơ sở hạ tầng để đón sóng đầu tư tại khu công nghiệp

Cơ hội và thách thức của BĐS hậu cần

Theo báo cáo của Savills, đại dịch Covid 19 đã thúc đẩy sự phát triển của hệ sinh thái trực tuyến, dẫn đầu bởi ngành thương mại điện tử. Trước sự bùng nổ của hình thức kinh doanh trực tuyến, ngày càng nhiều doanh nghiệp tìm kiếm bất động sản (BĐS) công nghiệp cung cấp dịch vụ hậu cần kho bãi với công nghệ tiên tiến và hiệu quả hơn.

Ngành hậu cần kho bãi (logistics) tại Việt Nam đang có nhiều cơ hội để phát triển. Theo tính toán của Agility, Việt Nam là một trong mười thị trường logistics mới nổi hàng đầu vào năm 2021 với mức tăng trưởng nhanh nhất trong số 50 quốc gia đứng đầu, đạt chỉ số 5,67. Tỉ lệ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) là 7% từ năm 2021 tới năm 2026.

Năm 2021 chứng kiến nhiều thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) giữa các nhà cung cấp dịch vụ hậu cần kho bãi và các công ty trong, ngoài nước. Liên doanh tiêu biểu trong năm vừa qua bao gồm thỏa thuận giữa ITL Corporation và Symphony Int. Holdings, Gemadept Corporation và Sumitomo Corporation, Gemadept Logistics và CJ Logistics.

Gần đây, thị trường BĐS tại Việt Nam đang ghi nhận sự gia tăng về số lượng nhà kho xây sẵn theo tiêu chuẩn quốc tế. Cụ thể, nhà kho được xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế về chiều cao, trọng tải sàn và khu vực xếp dỡ hàng hóa. Bên cạnh đó, nhà phát triển chú ý trang bị kho lạnh dành cho khách thuê ngành thương mại điện tử và đa ngành, cơ sở vật chất xanh và bền vững, hệ thống điện dự phòng lớn ở các nhà kho cao tầng.

Bên cạnh những tiềm năng phát triển có thể dự đoán được trong tương lai, ngành logistics tại Việt Nam đang chứng kiến một số thách thức nhất định. Thị trường trong nước phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ các công ty nước ngoài khi đây là nhóm doanh nghiệp có sản lượng thấp hơn nhưng lại chiếm tới 75% doanh thu. Xét riêng thị phần doanh nghiệp Việt Nam, các bên tham gia hầu hết có quy mô vừa và nhỏ, cung cấp các dịch vụ có giá trị gia tăng thấp. Trong số 3.000 công ty hậu cần kho bãi, 90% vốn đăng ký dưới 440.000 USD, 5% có quy mô vốn từ 400.000 USD đến 880.000 USD, và còn lại có quy mô vốn trên 880.000 USD.

Tiếp theo, các quy hoạch tổng thể truyền thống cũng đang đặt ra nhiều hạn chế cho các nhà đầu tư hậu cần kho vận. Theo ông Lê Thanh Vân, Ủy viên Ủy ban Tài Chính – Ngân sách của Quốc hội, mô hình khu công nghiệp (KCN) rộng tới vài trăm hoặc 1.500 ha đã lỗi thời và cần có quy hoạch mới để hấp dẫn nhà đầu tư.

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết: “Theo mô hình hiện tại, phần lớn diện tích đất cho thuê đều dành cho sản xuất, hạn chế nhà đầu tư trung tâm logistics. Để có thể đón làn sóng đầu tư mới vào Việt Nam, các dự án công nghiệp phải đánh giá cẩn thận các phương án quy hoạch tổng thể và phát triển tương quan với nhu cầu thực tế của thị trường. Điều này bao gồm việc tạo ra các dự án công nghiệp hỗn hợp bằng cách phân vùng đất cho hậu cần, kho lạnh, trung tâm dữ liệu và trung tâm nghiên cứu và phát triển.”

Triển vọng nào cho BĐS công nghiệp năm 2022?

Đánh giá về tiềm năng phát triển của thị trường BĐS công nghiệp trong năm 2022, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ tại Hội nghị BĐS Việt Nam 2021: BĐS công nghiệp vẫn là loại hình cực kỳ phát triển, giá và hiệu suất cho thuê ở miền Bắc và Nam rất tốt, tiềm năng cho thuê, độ phủ các KCN có sẵn cao.

Ông John Campbell - Quản lý Bộ phận BĐS Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định: "Trong năm tới, ngoài kho xưởng xây sẵn, đất công nghiệp và hậu cần sẽ tiếp tục là nhu cầu chính của thị trường. Tuy nhiên, xét về mặt xu hướng, nhu cầu về trung tâm dữ liệu và kho lạnh đang tăng cao và đạt được sức hút lớn trong hai năm qua vì Việt Nam hiện đang nằm trong "tầm ngắm" của các dự án có quy mô siêu lớn.

Mặc dù, việc phong tỏa và hạn chế đi lại đã làm chậm xu hướng dịch chuyển các cơ sở sản xuất của một số hãng ra khỏi Trung Quốc như dự kiến năm 2021, các nhà phát triển vẫn tin rằng hoạt động cho thuê sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022, khách thuê và nhà đầu tư cũng sẽ có lựa chọn về nguồn cung mới khi các hạn chế được dỡ bỏ".

Bên cạnh tiềm năng, ông Huỳnh Phước Nghĩa cũng cho rằng BĐS công nghiệp đang đứng trước những thách thức. Thứ nhất, cần phải chọn lọc ngành công nghiệp trong vấn đề phát triển BĐS công nghiệp. Chúng ta phải định hình lại về quy hoạch, chứ không phải cho ai thuê cũng như nhau. Ngoài ra, chúng ta cần thiết kế sản phẩm theo bản chất của khách hàng, chỉ có vậy mới đón được khách hàng. 

Thứ hai, muốn đón đầu cơ hội cần nâng chuẩn tiêu chuẩn hạ tầng cho KCN, đặc biệt tập trung vào ngành công nghiệp chất lượng cao hoặc những ngành công nghiệp hạn chế thiệt hại. Câu chuyện này cần mang lên bàn kỹ lưỡng, đầu tư mang tính quyết liệt thì mới ra.

Thứ ba, để phát triển BĐS hiện đại cần đi liền với tư duy về đô thị hóa và BĐS dân sinh. Cần thay đổi tư duy theo gói giá trị mới phát triển được KCN. 

Thứ tư, cần tháo gỡ về mặt cơ chế chính sách, hỗ trợ tạo cơ chế hơn nữa cho sự phát triển BĐS công nghiệp trong tương lai.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực chia sẻ thêm: “Chính phủ tập trung phát triển hạ tầng, đương nhiên KCN, khu kinh tế gắn với đường cao tốc, cơ sở hạ tầng mới sẽ tạo ra KCN hệ sinh thái. Như vậy, đòi hỏi các doanh nghiệp đầu tư vào KCN sắp tới phải hướng tới môi trường xanh, hệ sinh thái nhiều hơn. Đây cũng là một xu thế tất yếu như nhiều nước đã và đang làm".

Bên cạnh đó, Luật kinh doanh bất động sản có một số quy định chung chung, không rõ ràng nhưng không giao cho các cơ quan có thẩm quyền quy định chi tiết nên khi áp dụng gặp khó khăn.

Việc sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản để bảo đảm tính thống nhất với các Luật nhà ở, Luật đấu thầu, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật xây dựng đã sửa đổi trong những năm qua và đáp ứng yêu cầu về hội nhập quốc tế. Việc sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản sẽ tập trung giải quyết, hoàn thiện 9 nhóm chính sách lớn.

Đó là các quy định chung về áp dụng luật và các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, các hành vi bị cấm.

Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng có sẵn; về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Hoàn thiện quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản; về chuyển nhượng dự án bất động sản.

Hoàn thiện quy định về môi giới bất động sản; các quy định về kinh doanh sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản; xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; quy định về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.