Lý do bất động sản vùng ven Tp.HCM bị đẩy giá cao

Giá đất “nhảy múa”

Theo Đầu Tư, cách đây 1 năm, giá khu vực xã Bình Lợi (huyện Bình Chánh, Tp.HCM) được giao dịch ở mức 24 - 27 triệu đồng/m2, nhưng ở thời điểm tháng 6 năm nay giá đã tăng lên 30 - 35 triệu đồng/m2. Tại phân khúc căn hộ cũng có giá trung bình 37-45 triệu/m2, tăng 5 - 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại huyện Nhà Bè, giá nhà đất bắt đầu chuyển biến từ tháng 3/2021. Và khi có thông tin mới về quy hoạch, giá đất đã tăng cao. Trong đó, tăng mạnh nhất là ở khu vực Long Hậu, với mức tăng 30-40%. Đáng nói là, nhiều dự án ở đây sau thời gian dài đóng băng, không có ai hỏi mua, thì đến nay đã có giao dịch trở lại.

Theo Zing, báo cáo thị trường bất động sản Tp.HCM và vùng phụ cận của DKRA cho biết năm nay, phân khúc đất nền đã lập đỉnh với mức giá 74,1 triệu đồng/m2 tại một dự án do chủ đầu tư lớn phát triển ở Đồng Nai. Đây là mức giá dẫn đầu các tỉnh Đông Nam Bộ.

Tại Long An và Bình Dương nơi chiếm đến 74% nguồn cung mới, giá bán cao nhất ở mức lần lượt là 36,3 và 58 triệu đồng/m2. Điều đáng nói, lượng tiêu thụ toàn khu vực 6 tỉnh, TP này vẫn tăng khoảng 28%, đạt gần 80% tổng nguồn cung mới.

Batdongsan cho biết tại thị trường đất nền vệ tinh nổi bật nhất là Đồng Nai, giá rao bán ở một số địa phương như Nhơn Trạch, Long Thành đều tăng đến 17% trong 5 tháng đầu năm. Mức giá bình quân ở Nhơn Trạch và Trảng Bom hiện khoảng 13-14 triệu đồng/m2, còn Long Thành và Biên Hòa là 20 triệu đồng/m2.

Nền tảng này cũng chỉ ra một thị trường vùng ven khác có mức giá tăng mạnh không kém là Bà Rịa - Vũng Tàu. Đơn cử, đất nền dự án ở thị xã Phú Mỹ tăng 22% trong 5 tháng đầu năm nay, đạt 35 triệu đồng/m2, còn ở TP Vũng Tàu cũng lên đến gần 60 triệu đồng/m2 sau khi tăng 13% so với cùng kỳ.

Vì sao giá bất động sản bị đẩy cao?

Theo Tuổi Trẻ, khảo sát của các doanh nghiệp chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản đều cho thấy giá bất động sản vùng ven TpHCM tăng cả ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp trong khi thị trường đang rơi vào giai đoạn trầm lắng, tính thanh khoản chưa cao.

Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Tp.HCM của Savills Việt Nam cho thấy thị trường nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM trong quý 2 vừa qua có sự cải thiện với nguồn cung sơ cấp khi tăng 18% so với quý trước đó.

Theo Savills Việt Nam, tỉ lệ hấp thụ các sản phẩm này của thị trường cũng ở mức cao, tăng 15% so với 3 tháng đầu năm.

Tuy thị trường nhà phố, biệt thự TP.HCM có sự cải thiện về nguồn cung sơ cấp và tỉ lệ hấp thụ ở mức cao song Savills Việt Nam nhận định xu hướng nguồn cung bất động sản liền thổ hạn chế tại TP.HCM tiếp tục duy trì.

Ông Hồ Đắc Duy - quản lý cấp cao bộ phận kinh doanh nhà ở của Savills - cho biết trong những năm gần đây, mặc dù thị trường bất động sản có nhiều biến động, tỉ suất lợi nhuận đối với sản phẩm bất động sản liền thổ có mức độ tăng giá khá cao dao động từ 20-25%/năm. Thậm chí tại một số dự án và khu vực, giá thị trường thứ cấp tăng đến 40-50% mỗi năm.

Theo ông Duy, phân khúc nhà liền thổ tại Tp.HCM trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng mặc dù thị trường bất động sản tương đối trầm lắng và tính thanh khoản chưa cao. Trong đó, do quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu cao khiến giá trị dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự sẽ tăng mạnh ở cả sơ cấp lẫn thứ cấp.

Lấy ví dụ về một dự án ở vùng ven tại huyện Nhà Bè, ông Duy cho hay khi dự án này mở bán vào 2020, nhà phố có mức giá dao động từ 9,5 -11 tỉ đồng, biệt thự song lập 13,5-15,5 tỉ đồng. Tới nay, giá đã tăng mạnh khi thị trường thứ cấp đang chào với mức giá 18-19 tỉ đồng cho nhà phố và 26-28 tỉ đồng cho biệt thự.

Trao đổi với Zing, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền nam của Batdongsan vẫn cho rằng đất nền sẽ là loại hình bất động sản triển vọng nhất trong nửa cuối năm nay.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung còn ảm đạm khi người mua không tiếp cận được vốn, còn người bán dè dặt "ra hàng", thì đất nền với nguồn cung còn tương đối nhiều ở vùng ven và mức giá đa dạng sẽ phù hợp với nhiều đối tượng nhà đầu tư hơn.

Mặt khác, đây vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn với kỳ vọng sinh lời lên đến 10-30% và phù hợp tâm lý sở hữu của một bộ phận nhà đầu tư. Điều quan trọng, theo ông Đinh Minh Tuấn, là nhà đầu tư phải lựa chọn đúng những lô đất có sinh khí, tức xung quanh có nhiều tiện ích như trường học, chợ, siêu thị, bệnh viện... và nên nằm trong vòng bán kính 10 km so với trung tâm.

Đặc biệt, bên cạnh tính pháp lý, một yếu tố quan trọng khác sẽ tác động lớn đến tính thanh khoản và khả năng tăng giá của đất nền vùng ven là hạ tầng liên kết vùng. Nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ quy hoạch vùng, địa phương cũng như chuẩn bị dòng tiền dài hạn theo quy hoạch này.

Trong khi đó, Đầu Tư cho biết, theo các chuyên gia trong ngành, giá đất vùng ven có xu hướng tăng vì hạ tầng không ngừng được hoàn thiện, giúp cho việc di chuyển thuận lợi. Bên cạnh đó, quỹ đất tại nhiều quận trung tâm Tp.HCM ngày càng hạn hẹp, nên doanh nghiệp, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển để tìm cơ hội ở địa bàn vùng ven. Song, việc tăng đột biến như hiện nay thì nguyên nhân hoàn toàn là do nhiều người “dựa hơi” quy hoạch để nâng giá kiếm lời.

Đào Vũ (T/h)