Kịch bản nào cho thị trường nhà chung cư những tháng cuối năm?

Tốc độ tăng giá “chóng mặt”

Theo VTV, theo thống kê mới nhất từ batdongsan.com.vn, giá chung cư trong quý II tại Hà Nội đã tăng 13%, còn Tp.Hồ Chí Minh tăng 10% so với giá trung bình cả năm ngoái.

Theo các sàn bất động sản , chung cư lên giá là do thiếu nguồn cung và giá vật liệu xây dựng tăng cao thời gian qua.

Khảo sát tại Hà Nội cho thấy, giá chung cư đã qua sử dụng đã tăng từ 300 triệu đến 500 triệu đồng/căn. Càng ở quận trung tâm như Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ, mức giá tăng càng mạnh.

Ông Nguyễn Cao Sơn - Giám đốc Công ty TNHH BĐS Phúc kiến cho hay: "Giá chung cư hiện nay chưa thể giảm được như khu vực tôi ở nếu bán đi cũng không thể mua lại như cái đã có".

"Trong vòng 3 năm tới theo kinh nghiệm của tôi dự án mới sẽ không tăng lên được, vì các vấn đề về mặt pháp lý để ra được một dự án mới sẽ rất là kỹ. Khi nào giảm tôi nghĩ nó sẽ không giảm được, khi nào có tiền mình mua sớm thôi", ông Lê Xuân Nga, Tổng Giám Đốc BHS Group nó.

Các chuyên gia dự báo, chung cư tại Hà Nội vẫn có xu hướng tăng giá trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, sức mua sẽ khó đạt được sự mạnh mẽ như trước vì thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng của bất động sản.

Theo Tiền Phong, chung cư là loại hình bất động sản duy nhất có lượng quan tâm tăng mạnh cả ở Hà Nội và Tp.HCM.

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, trong 7 tháng đầu năm, nhu cầu tìm thuê loại hình chung cư đã tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê trung bình tại Hà Nội nửa đầu năm nay là 4,4% một năm. Giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội trong quý II tăng 13% so với mặt bằng giá rao bán chung cư cả năm 2021.

Với tốc độ tăng giá của chung cư hiện nay, nhiều nhà đầu tư từng quay lưng lại với phân khúc này thì nay quay lại săn lùng những căn hộ có giá tốt. Anh M. - môi giới bất động sản chuyên bán căn hộ chung cư ở Thanh Xuân cho biết, trong vòng gần 2 năm qua chủ yếu là khách tìm mua căn hộ để ở. Tuy nhiên, gần 1 năm trở lại đây, lượng khách mua căn hộ đầu tư đang tăng lên.

Nhóm khách đầu tư mua với mục đích cho thuê trong ngắn hạn hoặc để đó và chỉ tầm khoảng một năm là đã rao bán để kiếm lời. Với tốc độ tăng giá của căn hộ Hà Nội trong những năm gần đây, một nhà đầu tư có thể lời chênh 100-500 triệu đồng/căn hộ trong 1 đến 2 năm.

Tuy nhiên, nhận định về xu hướng đầu tư này, bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội nhận định: “Đầu tư căn hộ cho thuê chỉ là một kênh đầu tư an toàn và nó chỉ đâu đó nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng. Do đó, thị trường cũng sẽ không xuất hiện “làn sóng” đầu tư phân khúc này”.

Rất khó để giảm giá nhà

Với nguồn cung eo hẹp, việc giảm giá nhà là điều khó xảy ra trong thời gian tới. Một thống kê mới đây của Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, tính đến tháng 8/2022, Hà Nội chưa có thêm dự án nhà ở mới nào được cấp phép trong năm nay.

Báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam trước đó ghi nhận, 6 tháng đầu năm 2022, thị trường Hà Nội chỉ có khoảng 8.200 căn hộ chung cư mở bán mới, trong khi thanh khoản ghi nhận 10.800 giao dịch thành công. Khan hiếm nguồn cung đẩy giá căn hộ lên mức 1.872 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với cùng kỳ năm trước.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, giá căn hộ đã tăng 12 quý liên tiếp. Vị trí các dòng sản phẩm căn hộ được tung ra thị trường tốt hơn so với vị trí quỹ đất phát triển căn hộ giá bình dân. Điều này khiến mặt bằng giá dần dần được đẩy lên. Mặt khác, chủ đầu tư phải tính đến để bán được hàng họ phải đầu tư nhiều hơn vào các tiện ích, hạ tầng, cảnh quan và tổng thể của toàn khu.

Cũng theo khảo sát của đơn vị nghiên cứu thị trường, dù giá tăng cao, nhưng tỷ lệ giao dịch thành công căn hộ chung cư vẫn ở mức cao. Bởi tâm lý nhiều người dân đô thị có xu hướng chọn ở chung cư, nhất là các dự án nằm ở nội đô, so với nhà đất trong ngõ ngách chật hẹp.

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, tình trạng "lệch pha" cung - cầu trên thị trường bất động sản đã diễn ra từ nhiều năm nay. Nguồn cung căn hộ hạn chế và chưa thể bù đắp trong thời gian ngắn là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao. Điều này sẽ còn tiếp tục gia tăng. Nhất là trong bối cảnh áp lực chi phí đầu vào dự án tăng, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, giá bán sơ cấp căn hộ sẽ tiếp tục tăng.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam chung quan điểm nhận định rằng, giaiá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao; giá đất tăng; nguồn cung khan hiếm, thấp nhất trong vòng 5 năm qua… Đó là tất cả những lý do chính khiến căn hộ chung cư khó giảm giá.

Đào Vũ (T/h)