Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa bao quát hết thực tiễn đời sống

Tham luận tại phiên thứ 2 Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bà Tống Thị Thanh Nam, thành viên Hội Luật gia Việt Nam, bên cạnh các quy định nhằm tăng cường quản lý đất đai của nhà nước, Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi cũng làm rõ hơn quyền gắn với trách nhiệm của người sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho người sử dụng đất.

Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”, đăng ký lần đầu bao gồm “thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký” (nội dung nay cũng được tiếp tục kế thừa tại Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi).

“Tuy nhiên thực tiễn thi hành cho thấy việc thực hiện đăng ký đất đai của người sử dụng đất và người được giao để quản lý hoặc đăng ký tài sản gắn liền với đất rất ít”, bà khẳng định.

Mặc dù đây là quy định bắt buộc đăng ký đối với đất đai, tuy nhiên, quy định này cũng xuất phát nhằm đảm bảo quyền của người sử dụng đất, bởi việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận vào Sổ địa chính và có hiệu lực pháp lý.

Thứ bà Nam, Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết hơn các trường hợp đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, theo đó đăng ký lần đầu bổ sung các trường hợp thửa đất được Nhà nước cho thuê để sử dụng, thửa đất được giao để quản lý, tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không…

Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc chỉ đạo rà soát, tổ chức thực hiện đăng ký lần đầu cho các trường hợp chưa đăng ký.

“Mặc dù theo Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người sử dụng đất đạt trên 97,6% diện tích, tuy nhiên những trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thời gian qua chủ yếu còn vướng mắc, không được cơ quan nhà nước tập trung tháo gỡ, mà một trong những nguyên nhân là do quy định pháp luật chưa bao quát hết thực tiễn đời sống xã hội”, thành viên Hội Luật gia nêu ý kiến.

Bà Nam cũng cho rằng, công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng trong các trường hợp có giấy tờ chứng minh về nguồn gốc quyền sử dụng đất và không có giấy tờ đảm bảo quyền và lợi ích của người đang quản lý, sử dụng đất.

Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi đã thiết kế 03 Điều (135, 136, 137) quy định các giấy tờ làm căn cứ và công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với từng trường hợp, chủ yếu kế thừa phần lớn các quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 cũng giao cho Chính phủ quy định chi tiết (Điều 141), tuy nhiên, cũng cần quy định cụ thể các trường hợp nhằm đảm bảo cơ chế xử lý hết các tình huống.

“Theo đó, quy định cơ chế giải quyết triệt để các trường hợp chưa được công nhận (chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), cần đảm bảo nguyên tắc người sử dụng đất đang quản lý, sử dụng đất ổn định lâu dài trước Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (01/7/2014) phải được nhà nước công nhận”, bà Nam đề xuất.

Việc công nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo các quyền của người sử dụng đất như tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp…, do vậy, việc không công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ (mặc dù họ đang quản lý, sử dụng không có tranh chấp và trên thực tế đã bỏ ra số tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng nhưng do không có giấy tờ hoặc bị thất lạc..); đồng thời cũng cần có cơ chế tài chính cho các trường hợp này.

Bên cạnh đó, bà Nam cho rằng, mặc dù Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 quy định đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định thì được nhà nước ghi nhận là người đang sử dụng đất tại thời điểm đăng ký, được tạm thời quản lý đất cho đến khi nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

Tuy nhiên cũng cần có cơ chế rõ ràng hơn về tính pháp lý gắn với quyền của người được giao tạm thời quản lý (thời gian, các quyền liên quan…), vì “tạm thời” không thể kéo dài.

Xem thêm: Đề nghị công nhận đất không giấy tờ sử dụng trước 2014