Giải quyết tranh chấp đất đai đã có Sổ đỏ như thế nào?

Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Theo đó, tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất (ai là chủ đất), bao gồm cả việc tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất liền kề.

Lưu ý, tranh chấp liên quan đến đất đai thì không phải là tranh chấp đất đai (thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết là khác nhau) như:

- Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho…).

- Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.

- Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn.

Hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã

Hiện nay, tất cả các trường hợp tranh chấp đất đai thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 khi các bên không hòa giải được hoặc không hòa giải tại thôn, xóm…thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để yêu cầu hòa giải.

Lưu ý, hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc. Nếu không qua hòa giải tại UBND cấp xã mà gửi đơn yêu cầu Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa thì sẽ bị trả lại đơn.

Thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.

Theo khoản 4 Điều 202 Luật Đất đai, việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ kỹ của các bên tranh chấp và có xác nhận là hòa giải thành hoặc không thành của UBND cấp xã.

Biên bản hòa giải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã. Hòa giải tranh chấp đất đai ở UBND cấp xã sẽ xảy tra 1 trong 2 trường hợp.

Trường hợp 1, hòa giải thành (kết thúc tranh chấp đất đai).

+ Nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp 2, hòa giải không thành.

Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

Như vậy, trong trường hợp các bên tranh chấp có Sổ đỏ hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất…nếu muốn giải quyết tranh chấp thì chỉ có sự lựa chọn duy nhất là phải khởi kiện tại Tòa án.

Thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Bước 1, nộp đơn khởi kiện.

Chuẩn bị 1 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

- Đơn khởi kiện theo mẫu.

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Sổ đỏ hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100.

- Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.

- Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

- Các giấy tờ chứng minh khác (Tùy theo yêu cầu khởi kiện của bên khởi kiện vì theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ, chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó của mình).

Ví dụ, tranh chấp ranh giới về thửa đất giữa các hộ gia đình, cá nhân thì phải có:

+ Văn bản đo đạc, xác minh về việc thửa đất bị lấn chiếm

+ Trích lục hồ sơ địa chính đối với thửa đất có tranh chấp…

Nơi nộp hồ sơ là Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thẩm phán trả lại đơn khởi kiện nếu sự việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc quyết định đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp yêu cầu đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ mà Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu và theo quy định của pháp luật được quyền khởi kiện lại.

Như vậy, Tòa án chỉ thụ lý đơn khởi kiện tranh chấp đất đai nếu tranh chấp đó chưa được giải quyết, cụ thể:

- Tranh chấp đất đai chưa được giải quyết bằng bản án đã có hiệu lực của Tòa án.

- Chưa được giải quyết bằng quyết định đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Tranh chấp đất đai mà chưa được giải quyết bằng quyết định đã có hiệu lực của UBND cấp huyện, cấp tỉnh.

Nộp bằng 1 trong 3 hình thức sau (khoản 1 Điều 90 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015):

+ Nộp trực tiếp tại Tòa án.

+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính.

+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2, Tòa thụ lý và giải quyết.

Nếu hồ sơ chưa đủ mà đúng thẩm quyền của Tòa án thì Tòa án yêu cầu bổ sung.

Nếu hồ sơ đủ, Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí. Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp cho Tòa. Sau đó Tòa sẽ thụ lý.

Lưu ý, trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp lại biên lai cho Tòa án

Trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán sẽ thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Hoàng Mai