Đề xuất sửa đổi Luật: Khi nào không còn việc doanh nghiệp "gom" đất?

Mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư

Liên quan đến nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, trao đổi với Người Đưa Tin, Luật sư Hoàng Tùng – Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho rằng, vấn đề thu gom đất, thất thoát ngân sách nếu cho nhà đầu tư chuyển đổi đất làm nhà ở thương mại không qua đấu giá có thể xảy ra. Tuy nhiên, quy định pháp luật sẽ không thể giữ mãi tính phổ quát của nó trong mọi hoàn cảnh. Nhưng những lo ngại trên không phải là không có căn cứ, điều này cần được ghi nhận xem xét và cân nhắc.

Luật sư Hoàng Tùng cho biết: Luật đầu tư 2020, mới có hiệu lực từ 01/01/2021, đã từng sửa đổi theo hướng thắt chặt quy định đầu tư kinh doanh, đề cao vai trò Nhà nước trong việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại từ “Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại” sang “1. Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.” Nhưng chưa đầy 01 năm quy định này lại phát sinh những bất cập cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản, theo đánh giá của nhiều người là gây ra sự tắc ngẽn.

“Chúng ta dễ dàng nhận thấy rằng, trong bối cảnh nhiều ngành nghề chịu sự tác động tiêu cực từ đại dịch Covid-19 thì thị trường bất động sản lại vô cùng sôi động, nổi lên như một điểm sáng trong nền kinh tế vốn đang ảm đạm. Nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản, bởi đây là kênh đầu tư an toàn, dài hạn và vẫn thu hút lượng lớn nguồn tiền. Bên cạnh đó, nhiều người thích đầu tư bất động sản vì họ có thể dễ dàng sử dụng đòn bẩy tài chính khi các ngân hàng rất khuyến khích và nhiều chương trình ưu đãi. Những lẽ trên, có thể đây là một trong những lý do mà quy định được sửa đổi hướng đến”, Luật sư Tùng phát biểu.

Từ góc độ lý luận, việc sửa đổi, bổ sung quy định có thể dẫn tới thay đổi nội dung quy phạm nhưng không làm thay đổi rằng quy phạm pháp luật là kết quả của hoạt động có lý chí và ý chí của con người. Tức là việc sửa đổi bổ sung các quy định về chế độ sử dụng đất mới được xây dựng đã thể hiện trong nó ý chí của Nhà nước, ý chí của nhà làm luật.

Cùng với đó, trên cơ sở thực tiễn về chế độ sở hữu đất đai tại Việt Nam thì nhìn chung đất đai thuộc sở hữu nhà nước được xem như là nguồn dự trữ để giải quyết các nhu cầu công cộng, điều tiết thị trường, biến đổi dân số.

Theo quan điểm của Luật sư Tùng: Việc sửa đổi, bổ sung quy định sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đang được thực hiện theo hướng lới lỏng hơn so với quy định trước đây. Điều này không những giải quyết tắc nghẽn của quy định cũ, mà còn thúc đẩy sự phát triển thị trường Nhà ở nói riêng, thị trường Bất động sản nói chung. Tất nhiên, điều đó mở ra nhiều cơ hội thực hiện hoạt động kinh doanh cho các nhà đầu tư. Nó cũng hoàn toàn phù hợp với tinh thần pháp luật về đầu tư, đồng thời đạt mục đích của Nhà nước về điều tiết thị trường.

“Như tôi đã đề cập ban đầu “Quy định pháp luật sẽ không thể giữ mãi tính phổ quát của nó trong mọi hoàn cảnh được”.  Cho nên lo ngại sẽ có chuyện thu gom đất, thất thoát ngân sách nếu cho nhà đầu tư chuyển đổi đất làm nhà ở thương mại không qua đấu giá là có căn cứ. Nhưng quan trọng là sự lựa chọn có chủ đích của Nhà nước trong vấn đề này”, Luật sư Tùng nói.

Nhìn từ góc độ khác, Luật sư cho rằng: Khi Nhà đầu tư chọn kênh đầu tư bất động sản như một phương án dự trữ khác thay cho vàng, ngoại hối hay chứng khoán cũng thể hiện sự tích tự đất đai. Và nếu như đứng từ góc độ nhà đầu tư cần có lợi nhuận thì việc chuyển đổi đất hoặc chuyển nhượng cho người khác chuyển đổi đổi để thực hiện dự án là có thể. Bởi lợi nhuận là một trong những nhà đầu tư hướng đến, mà lại được Nhà nước cho phép. Ở đây, Nhà nước vẫn kiểm soát thông qua việc chấp thuận chủ trương cho dự án bằng các quy định khác liên quan.

Không có chuyện doanh nghiệp đi “gom” đất, khi nào?

Lấy ý kiến từ Hiệp hội Bất động sản – HoREA, Hiệp hội bày tỏ quan điểm tán thành nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) theo Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ.

Hiệp hội nhận thấy, doanh nghiệp muốn đi “mua” đất nông nghiệp thì phải “có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” (là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) mà đất nông nghiệp đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và không thuộc trường hợp bị thu hồi đất; đồng thời, doanh nghiệp phải có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Sau khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013.

Do vậy, nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ, nghiêm túc thì sẽ không “xảy ra chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, thâu tóm đất nông nghiệp quy mô lớn”, cụ thể là các quy định của Luật Đất đai 2013 sau đây:

Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây: 1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án; 2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này”.

Tiếp đến, khoản 3 Điều 134 Luật Đất đai 2013 quy định: “3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ”.

Điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định: “b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này”.

Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định: “2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Khoản 1 và khoản 2 Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất phải “1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; 2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường…” và điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai đối với trường hợp “i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng…”.  

Do vậy, ý kiến của Hiệp hội HoREA cho rằng: Nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ, nghiêm túc thì sẽ không “xảy ra chuyện doanh nghiệp thâu tóm đất đai, thu gom đất nông nghiệp quy mô lớn, để sau đó chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi”.