Đáp ứng nhu cầu thị trường: Tăng sức thu hút của mặt bằng bán lẻ

Cơ hội được kỳ vọng sẽ dồn cả vào năm 2023

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng mức bán lẻ và dịch vụ năm 2022 tại Hà Nội đạt 5.679,9 nghìn tỷ đồng, tăng 19,8% so với cùng kỳ; trong đó, doanh thu bán lẻ hàng hóa đạt 4.475,9 nghìn tỷ đồng, tăng 14,4% so với cùng kỳ. Năm 2022 được kỳ vọng là năm bản lề, là thời điểm thị trường bán lẻ ghi nhận dấu hiệu phục hồi sau những tác động của dịch COVID-19.

Cụ thể trong báo cáo của Savills Việt Nam, vào quý IV/2022, tổng nguồn cung bất động sản bán lẻ tăng trưởng trung bình đạt 4%/năm trong 5 năm vừa qua. Tuy nhiên, do không có nguồn cung mới, nguồn cung đạt 1,7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Năm 2022, diện tích mặt bằng bán lẻ cho thuê mới đạt 63.200 m2, tăng 364% theo năm; trong đó, khối đế bán lẻ chiếm 62%, trung tâm mua sắm chiếm 29% và trung tâm bách hóa là 9%.

Đáng chú ý, đối với các kế hoạch mở rộng đã bị tạm dừng do ảnh hưởng của dịch COVID-19 vào năm 2020 - 2021 thì sang năm 2022 chính là thời điểm mà các thương hiệu bắt đầu tìm kiếm mặt bằng bán lẻ trở lại. Tuy nhiên, hoạt động này vẫn chưa thực sự sôi động.
Trên thực tế, các doanh nghiệp bán lẻ xem 2022 là một bước thử cho thị trường hơn là một năm trực tiếp đầu tư. Họ muốn quan sát cách thị trường hoạt động lại sau dịch bệnh và sự thay đổi về thói quen mua sắm sẽ định hình lại thị trường ra sao để có thể chuẩn bị một kế hoạch lớn hơn cho tương lai.

Theo BNEWS, đặc biệt xuyên suốt năm 2022 dù thị trường vẫn chứng kiến sự mở rộng của các nhãn hàng lớn, chuỗi bán lẻ lớn nhưng doanh nghiệp bán lẻ tư nhân lại có tốc độ mở rộng chậm hơn, dè dặt hơn trong vấn đề lựa chọn mặt bằng thuê phù hợp. Bởi vậy, cơ hội được kỳ vọng sẽ dồn cả vào năm 2023.

Thời gian gần đây, Việt Nam hiện được xem là thị trường trọng yếu để mở rộng quy mô đối với nhiều thương hiệu thời trang, mỹ phẩm và đồ thể thao ở châu Á. Những yếu tố này khiến nguồn cầu đối với mặt bằng bán lẻ tại thị trường Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đều gia tăng. Đặc biệt, hiện nhu cầu thuê không chỉ tập trung ở một loại hình mặt bằng nhất định mà rất đa dạng từ nhà phố, khối đế bán lẻ hay mặt bằng tại trung tâm thương mại.

Trong quý đầu của năm 2023, thị trường bán lẻ tại Hà Nội vẫn thu hút được sự quan tâm lớn đến từ nhiều nhãn hàng ở các lĩnh vực khác nhau. Nhu cầu mở rộng mặt bằng tại khu vực trung tâm Hà Nội đã có sự gia tăng. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, khách thuê hiện nay có xu hướng khắt khe hơn khi lựa chọn mặt bằng nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt động cao nhất.

Triển vọng nguồn cung lớn cùng sự trở lại của nguồn cầu, mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội hứa hẹn đáp ứng tích cực cho nhu cầu của các thương hiệu đang dành sự quan tâm với thị trường thủ đô. Tuy nhiên, trái ngược với kỳ vọng đó, thời gian gần đây trên thị trường Hà Nội ghi nhận việc xuất hiện một số mặt bằng trống, kể cả ở phân khúc nhà phố hay ở các khối đế bán lẻ cũng như trung tâm thương mại.

Thông tin trên Vietnam+, ông Nick Bradstreet, Giám đốc Bộ phận bán lẻ khu vực Châu Á - Thái Bình Dương tại Savills cho hay, nhiều thương hiệu bán lẻ quốc tế đang tìm kiếm mặt bằng, cơ hội để mở rộng hoạt động kinh doanh tại Việt Nam, bắt nguồn từ những tín hiệu tích cực của nền kinh tế và tiềm năng tiêu dùng quốc nội.

Theo vị chuyên gia này cho rằng, “điểm nghẽn” lớn nhất mà các doanh nghiệp gặp phải trong quá trình gia nhập thị trường nằm ở điều kiện mặt bằng. Việc thiếu đi không gian tại trung tâm phù hợp với các tiêu chí về thương hiệu và kỹ thuật khiến quá trình mở cửa hàng gặp khó khăn. Điều này khiến không ít nhãn hàng xa xỉ họ còn chần chừ khi đưa ra quyết định đầu tư hay mở rộng tại Việt Nam.

“Giải pháp quan trọng để thu hút các thương hiệu quốc tế, đặc biệt ở phân khúc cao cấp đang nằm ở vấn đề nguồn cung mặt bằng đạt tiêu chuẩn quốc tế. Theo đó, bên cạnh nhà mặt tiền, thị trường cần bổ sung phân khúc mặt bằng trung tâm thương mại cao cấp tại khu vực trung tâm thành phố. Những dự án này cần được thiết kế và vận hành một cách chuyên nghiệp, bài bản nhằm đáp ứng yêu cầu khắt khe từ các nhãn hàng nội địa trong nước và quốc tế”, ông Nick Bradstreet phân tích.

Đáp ứng đòi hỏi của thị trường cần khắc phục khó khăn

Nhận định về các tiêu chí lựa chọn địa điểm của các thương hiệu bán lẻ, bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại - Savills Hà Nội cho biết trung tâm thương mại thu hút nhu cầu lớn phải hội tụ đủ các yếu tố về vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng tốt, chủ đầu tư uy tín, có danh tiếng tốt, chiến lược phát triển và quy hoạch mặt bằng chuẩn chỉnh đi kèm với thiết kế và mô hình hấp dẫn.

Nhu cầu đối với mặt bằng tại các dự án này luôn ở mức cao. Thậm chí, các nhãn hàng phải nằm trong danh sách đợi để có thể có mặt bằng cho thuê tại những trung tâm thương mại như vậy.

Trong thời gian tới, các thương hiệu cao cấp dự kiến sẽ gia nhập thị trường, một số sẽ là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Dù nguồn cung cao cấp tương lai tại thị trường Thủ đô đến từ các dự án Four Seasons, The Grand Hà Nội và khách sạn Fairmoint... nhưng hiện mặt bằng bán lẻ hạng sang tại Hà Nội vẫn không đủ để đáp ứng nhu cầu.

Nhìn chung, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm sáng thu hút các thương hiệu bán lẻ quốc tế. Sức hút không chỉ từ nhu cầu mua sắm nội địa mà còn từ việc các hoạt động du lịch sôi nổi trở lại với số lượng du khách quốc tế gia tăng, tác động đến hoạt động bán lẻ, tiêu dùng của thị trường, Savills phân tích.

Chia sẻ xoay quanh vấn đề này trên TTXVN, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho rằng, sau giai đoạn COVID, các nhãn hàng gặp vấn đề khó khăn về nguồn vốn. Chính vì vậy, hiện nay họ không mở cửa hàng một cách đại trà mà trở nên khắt khe hơn khi tìm kiếm mặt bằng, tập trung vào các mặt bằng có vị trí đắc địa, mỗi cửa hàng có khả năng tự tạo ra lợi nhuận độc lập.

Thay vì tính toán câu chuyện về vị trí trung tâm để đặt cửa hàng, hiện các nhãn hàng còn phải tính toán tới việc liệu địa điểm có khu vực đỗ xe không, có bị ảnh hưởng bởi việc cấm đường giờ cao điểm không hay có vị trí cho shipper đỗ xe lấy đồ hay không.

Do vậy, vị trí được ưu tiên hơn sẽ là tại các khu vực đông dân cư, nhiều lối tiếp cận vào vị trí, chỗ để xe thuận tiện cho khách, không bị hạn chế bởi tuyến tàu điện ngầm đang xây dựng, hay cấm xe dịch vụ trong giờ cao điểm... - bà Minh phân tích.

Theo chuyên gia này, thị trường do vậy cũng gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt về khả năng hấp thụ khi một số phân khúc như mặt phố hay khối đế chung cư vẫn ghi nhận một tỉ lệ trống dù nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn đang tăng cao trong tất cả các nhóm khách thuê: Thời trang, đồ thể thao, siêu thị, nhà hàng, ăn uống, hay mỹ phẩm.

Trước tình trạng này, có 3 khó khăn cần sớm khắc phục. Trước tiên là việc kiểm soát chặt các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy (PCCC) hiện nay, đặc biệt đối với khối khách bán lẻ. Khi các mặt bằng không đáp ứng tiêu chuẩn sẽ gây khó khăn cho khách thuê trong việc xin phê duyệt để cấp phép hoạt động.

Điều này sẽ khiến khách thuê cần thẩm định mặt bằng kỹ hơn, tránh trường hợp sau khi thi công nội thất không đạt được phê duyệt dẫn đến phải đóng cửa. Ngoài ra, các dự án khối đế trung tâm thương mại xây dựng theo quy chuẩn PCCC cũ cần được cập nhật quy định mới và có hỗ trợ nhất định tới các khách thuê bán lẻ trong việc thực hiện quy trình thẩm định PCCC nhằm giải quyết được bài toán phê duyệt đi vào hoạt động cho khách thuê.

Khó khăn thứ 2 chính là với khối đế trung tâm thương mại khi việc cho thuê lẻ riêng từng khách sẽ khó thu hút được các nhãn hàng lớn. Do đó, các trung tâm thương mại cần có chiến lược xây dựng danh mục khách thuê chuyên nghiệp, cùng với chiến lược quảng cáo, marketing trong suốt quá trình vận hành hoạt động để có thể thu hút được khách hàng; từ đó tạo được thành công cho các khách thuê kinh doanh trong dự án. Những dự án trung tâm thương mại thiếu đi hai bài toán này, hiện khó có thể thu hút được khách thuê trong việc chốt mặt bằng.

Cuối cùng, các mặt bằng bán lẻ cần đạt được phê duyệt về công năng bán lẻ hoặc thương mại dịch vụ thay vì các công năng chuyển đổi từ các công năng khác sang, dẫn đến việc khách thuê không xin được giấy đăng ký kinh Doanh hay phê duyệt PCCC cho mặt bằng sử dụng.

Để tăng sức thu hút đối với ngành này, bà Hoàng Nguyệt Minh cho rằng, chủ mặt bằng bán lẻ, đặc biệt là nhà phố, cần đảm bảo các mặt bằng kinh doanh có đủ điều kiện cấp phép cho thuê về mặt công năng sử dụng. Các chủ nhà cũng cần tuân thủ quy trình thủ tục xin phê duyệt phòng cháy chữa cháy.

Trúc Chi (t/h)