Chủ tịch HoREA nói gì khi có lo ngại căn hộ 25m2 trở thành "khu ổ chuột" trên cao?

Xung quanh việc xây dựng căn hộ thương mại 25m2, đã có nhiều ý kiến tranh luận trái chiều trong suốt nhiều năm qua. Mới đây, bộ Xây dựng lại ban hành Thông tư 21 cho phép xây căn hộ 25m2 với tỷ lệ nhất định trong các dự án thương mại.

PV báo Người Đưa Tin đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về vấn đề này.

Thưa ông, trước quy chuẩn mới của bộ Xây dựng là cho phép căn hộ nhà chung cư có diện tích tối thiểu là 25m2, phía Hiệp hội có quan điểm ra sao?

Hơn 10 năm qua, hiệp hội Bất động sản TP.HCM chúng tôi đã kiên trì đề xuất với UBND TP.HCM, bộ Xây dựng và Chính phủ cho phép thực hiện dự án chung cư nhà ở thương mại, có các “căn hộ nhỏ” diện tích dưới 45m2, để đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người tiêu dùng.

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) là mảng ghép quy phạm pháp luật cần thiết để thực hiện Luật Nhà ở 2014. Điều này khác với luật Nhà ở 2005 đã quy định quá “cứng nhắc” về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư nhà ở thương mại không được thấp hơn 45m2.

Hiệp hội nhận thấy, lẽ ra, QCVN 04:2019/BXD được ban hành và có hiệu lực từ tháng 7/2015, cùng thời điểm khi luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thì phù hợp hơn.

Căn cứ từ đâu để Hiệp hội đưa ra đề xuất này trong bối cảnh quy hoạch đô thị tại TP.HCM còn nhiều bất cập?

Quan trọng nhất là “căn hộ nhỏ” đáp ứng nhu cầu thực của một bộ phận cư dân thành phố. Dân số chính thức của TP tính đến 1/4/2019 là gần 9 triệu người. Nếu tính cả người tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai thì dân số TP hiện nay lên đến gần 13 triệu người. Tốc độ tăng dân số 10 năm gần đây cao hơn rất nhiều so với 03 thập niên trước đó.

Thực trạng nhà ở cũng cho thấy, tổng số hộ năm 2019 khoảng 2, 5 triệu (tăng đến 40,23% so với năm 2009), bình quân có 3,52 người/hộ. Kết quả này cũng chỉ ra xu thế giảm số người trong các hộ gia đình trong 10 năm qua.

Hộ gia đình hạt nhân 2 thế hệ là chủ đạo và gia đình có 3 thế hệ giảm dần. Từ đó cho thấy xu thế gia tăng hộ độc thân, hộ của các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của những người cùng giới tính, hộ của người cao tuổi…

Bên cạnh đó, hàng năm, thành phố có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và có khoảng 60.000 bé chào đời. Tất cả dấu hiệu này cho thấy nhu cầu nhà ở diện tích nhỏ với giá thành hợp lý là có thật.

Vừa qua, có một số ý kiến quan ngại của công luận về việc cho phép xây dựng “căn hộ nhỏ” có thể kéo theo tác động làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao. Ông có nhìn nhận như thế nào với lập luận này?

Chúng tôi rất đồng tình với các quan ngại của công luận về việc này. Tuy nhiên, văn bản mới của bộ Xây dựng cũng lường trước các hệ quả này.

Trong đó đã có “then chốt” bằng việc quy định “căn hộ nhỏ” trong dự án chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu là 25m2 (tương tự như quy định diện tích tối thiểu của căn hộ nhà ở xã hội 25m2) và quy định tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.

Nhưng tình trạng chủ đầu tư “ngó lơ” các tiêu chuẩn quy hoạch để chạy theo lợi nhuận không phải là ít. Với vai trò của mình, Hiệp hội sẽ có tiếng nói gì để hài hoà mục tiêu chung?

Để hạn chế tác động có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không để xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao khi cho phép xây dựng “căn hộ nhỏ”, Hiệp hội đề nghị bộ Xây dựng và lãnh đạo các địa phương coi trọng 4 nhân tố giữ vai trò quyết định

Thứ nhất, quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là nhân tố nền tảng để đảm bảo phát triển khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở theo hướng bền vững, thân thiện môi trường.

Trong đó, ngoài những chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông, còn có những chỉ tiêu quy hoạch quan trọng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án...

Đối với TP.HCM, để giảm tải cho khu vực trung tâm, Hiệp hội đề nghị chấp thuận đầu tư xây dựng các dự án nhà ở chung cư cao tầng, có “căn hộ nhỏ” tại các quận ven, các huyện ngoại thành, nhất là xung quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cụm công nghiệp của thành phố.

Thứ hai, việc thiết kế nhà chung cư và “căn hộ nhỏ” cần được thực hiện một cách khoa học và hợp lý, giữ vai trò nền tảng để hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

Bên cạnh đó là nhân tố của người quản lý, vận hành, ban quản trị nhà chung cư và các cư dân. Công tác này giữ vai trò quyết định trực tiếp, góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực.

Xin cảm ơn ông!