Cấp phép là rào cản cho dự án bất động sản dân dụng

Theo ông Nhâm Xuân Trường, chuyên gia tư vấn, công ty cổ phần chứng khoán VNDirect: “Triển vọng của ngành xây dựng và cổ phiếu ngành này nói chung trong giai đoạn 2022-2023 là vô cùng khả quan”.

Xu hướng BĐS trong vòng 5 năm tới

Xét tổng quan, dòng vốn FDI và thị trường bất động sản (BĐS) hồi phục sẽ là cơ hội với doanh nghiệp xây dựng. Cụ thể, dòng vốn FDI vào Việt Nam sẽ tiếp tục tăng bởi 3 nguyên nhân.

Thứ nhất, căng thẳng địa chính trị Mỹ - Trung Quốc. Thứ hai, hạ tầng giao thông Việt Nam được cải thiện. Thứ ba, yếu tố đầu vào như nhân công, giá đất,...có lợi thế cạnh tranh so với các nước trong khu vực.

Mặt khác, việc cấp phép hàng loạt dự án khu công nghiệp năm 2020 - 2021 là một trong những biểu hiện rõ nét của nhu cầu đất sản xuất. BĐS hồi phục sẽ mở ra cơ hội lớn cho doanh nghiệp xây dựng dân dụng, có thể thấy qua giá trị hợp đồng ký kết của các ông lớn như HBC, CTD sẽ tăng mạnh so với giai đoạn 2019-2020.

Ông cho biết thêm, BĐS xây dựng sẽ chia ra 3 mảng phát triển chính: hạ tầng, khu công nghiệp và dân dụng. 

Đối với đầu tư cơ sở hạ tầng, các kế hoạch đầu tư của Chính phủ đưa ra đã là một cú hích lớn cho nền kinh tế. Không những thế, trong năm 2022 với gói kích thích kinh tế được trình lên Quốc hội sẽ đem lại nhiều "điểm sáng" cho ngành.

Đối với bất động sản khu công nghiệp, có làn sóng chuyển dịch đầu tư FDI vào Việt Nam, thêm vào đó, khi mối quan hệ giữa Mỹ - Trung gia tăng thì các doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài tìm đến Việt Nam như một phương án Trung Quốc +1.

Ông nhận định, đây có thể là một xu hướng mang tính trung hạn trong vòng 5 năm tới, Việt Nam sẽ tiếp tục gia tăng thị phần, là một điểm đến lý tưởng cho dòng vốn FDI. Việc hạ tầng được thúc đẩy sẽ tạo ra một vòng tuần hoàn: phát triển hạ tầng - thu hút vốn FDI - thúc đẩy doanh nghiệp BĐS, xây dựng.

Đối với mảng BĐS dân dụng, phát triển sẽ nhẹ hơn hai mảng còn lại do nguồn cung giảm. Vấn đề này liên quan tới việc cấp phép dự án, có thể triển khai dưới hai hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án.

Tuy nhiên, hai cách này đều gặp vướng mắc. Với đấu giá, khi mức giá sàn được đẩy lên cao là một vấn đề cản trở cho BĐS dân dụng phát triển. Đấu thầu cũng vậy, nếu nhìn sâu hơn, một dự án cũng cần trải qua khâu đấu giá, doanh nghiệp sẽ tự nguyện nộp một khoản tiền được tính bằng chênh lệch giữa giá trúng đấu giá của các dự án trong khu vực trừ đi giá khởi điểm.

Với việc giá dự án liên tục tăng trong thời gian gần đây, dẫn tới mức tiền tự nguyện doanh nghiệp phải nộp cũng tăng cao, điều này vô hình chung sẽ làm các dự án kém hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư.

Mặt khác, đây cũng là nguyên nhân cho sự gián đoạn cho công tác cấp phép của những cơ quan có thẩm quyền. Do đó, ông dự đoán BĐS dân dụng cũng sẽ tăng trưởng trong giai đoạn tới nhưng sẽ chậm hơn 2 mảng BĐS còn lại.

Cần có phương án cho giá cả đầu vào

Bên cạnh đó cũng còn những thách thức đặt ra cho ngành này bởi giá cả đầu vào.

Thời gian gần đây, giá sắt, thép, xi măng tăng mạnh, điều này đã ảnh hưởng khá nhiều tới các doanh nghiệp xây dựng, đặc biệt Hiệp hội Xây dựng Việt Nam cũng đã có công văn trình lên Thủ tướng nhằm điều tra kỹ hơn về vấn đề tăng giá này.

Trong thời gian tới, có thể mức giá này sẽ không tăng, nhưng vẫn dừng ở ngưỡng cao. Lí giải về điều này, ông cho biết khi một lượng tiền lớn đổ vào xây dựng cơ sở hạ tầng thì nhu cầu về sử dụng nguyên vật liệu cũng sẽ tăng theo, khó có thể giảm.

Mặt khác, chi phí về nhân công trong ngành xây dựng cũng là vấnd dề nhiều doanh nghiệp phải đối mặt. Cụ thể, hiện tại, các nhà thầu đang thiếu nhân công ở mức cục bộ, bởi do tác động của dịch bệnh, nhiều nhân công đã trở về quê. 

Hơn nữa, về chi phí đảm bảo cho công tác phòng chống dịch cho công nhân: xét nghiệm, trợ cấp… sẽ dẫn tới tình trạng lệch tỉ trọng cho chi phí ngành xây dựng trong thời gian tới.

Từ đó, lợi nhuận cho các doanh nghiệp xây dựng cũng sẽ bị ảnh hưởng. Do vậy, các doanh nghiệp vẫn cần có những phương án linh hoạt để ứng phó kịp thời với phát sinh do dịch bệnh.