Bất động sản kho lạnh “ấm lên” sau bão Covid-19

Dần "hồi sinh" 

Hiện thị trường chuỗi lạnh của Việt Nam nói chung được chia thành hai phân khúc gồm: kho lạnh với khoảng 600.000 kệ hàng; vận tải lạnh với hơn 700 xe tải đông lạnh và xe tải thùng đông lạnh.

Bất động sản kho lạnh tại miền Nam được đánh giá phát triển hơn do nhu cầu cao từ các mặt hàng thực phẩm, thủy sản và bán lẻ. Tuy nhiên, thị trường miền Bắc đã chứng kiến sự "hồi sinh" kể từ năm 2015 với công suất thiết kế tăng đột biến từ 26.750 kệ hàng lên 71.750 kệ hàng vào năm 2018.

Tại thị trường Việt Nam, nhiều công ty trong nước dẫn đầu về nguồn cung nhưng các công ty nước ngoài như Emergent Cold, PFS, LOTTE Logistics lại dẫn đầu về chất lượng, quản lý và dịch vụ giá trị gia tăng; trong đó có các yếu tố như nhiều vùng nhiệt độ (đông lạnh, ướp lạnh), mã vạch và hệ thống quản lý hàng tồn kho.

Đáng chú ý, các kho lạnh thương mại và cơ sở tự vận hành là yếu tố chủ lực trong phân khúc này; trong đó lĩnh vực chế biến thủy sản chiếm lĩnh thị trường tự vận hành. Tổng giá trị nhập khẩu một số mặt đông lạnh như cá, tôm gia tăng cho thấy Việt Nam có tiềm năng trở thành một trung tâm gia công chế biến thủy sản trong khu vực.

Ông John Campbell - Quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam nhận định, bán lẻ thương mại hiện đại là đòn bẩy chính cho ngành vì khoảng 80% nhu cầu đến từ lĩnh vực thực phẩm. Hiện tại, thị trường đang bị phân mảng, tuy nhiên, nhu cầu tăng cao sẽ hợp nhất trong lĩnh vực vận tải lạnh với sự gia tăng của các công ty hàng đầu như ABA Cooltrans và Tân Bảo An…

Sự gia tăng mạnh mẽ của thương mại điện tử đang khiến các cơ sở lưu trữ đông lạnh tại Việt Nam chịu nhiều áp lực do số lượng hạn chế, bất chấp việc các nhà phát triển trong nước và quốc tế ngày càng đầu tư và mở rộng cơ sở lưu trữ lạnh trong ba năm qua.

Vào thời điểm cuối năm 2019, cả nước chỉ có 48 kho lạnh với sức chứa 600.000 kệ hàng, công suất lấp đầy đạt 80%. Việc hủy bỏ các đơn hàng xuất khẩu cảng biển trong thời kỳ cao điểm đại dịch năm 2021 đã buộc các kho lạnh phải hoạt động tối đa công suất.

Một số tập đoàn quy mô lớn đầu tư vào hệ thống lưu trữ của riêng họ còn các công ty vừa và nhỏ đang phụ thuộc vào thị trường cho thuê quá đông đúc. Tuy nhiên, đại dịch đã làm thay đổi hành vi của người tiêu dùng nên có một tiềm năng thực sự cho các nhà đầu tư phát triển thị trường kho lạnh để phục vụ nhu cầu sắp tới.

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam nhận xét, phân khúc bất động sản kho lạnh của Việt Nam đang phát triển và dự báo sẽ đạt giá trị 295 triệu USD vào năm 2025 với mức tăng trưởng 12% mỗi năm.

Nhu cầu tiếp tục tăng

Theo PR Newswire, thị trường chuỗi kho lạnh toàn cầu được định giá đạt 4,7 tỷ USD vào năm 2019 và dự kiến đạt mức 8,2 tỷ USD vào năm 2025, với tốc độ tăng trưởng bình quân trong giai đoạn 2020 - 2025 là 12,5% mỗi năm.

Việt Nam được xếp vào nhóm thị trường có tiềm năng lớn để phát triển kho lạnh, cùng với Hàn Quốc, Nhật Bản và Trung Quốc. Theo Savills Việt Nam, tại Trung Quốc, năm 2018, nhà phát triển China Vanke đã mua Swire Cold Chain Logistics - công ty sở hữu và vận hành 7 cơ sở kho lạnh trên toàn quốc. Bên cạnh đó, Brookfield đã phát triển kho đông lạnh cho Walmart ở Trung Quốc, trong khi “ông lớn” logistics ESR đã xây dựng một kho lạnh rộng 247.315 m2 ở Vũ Hán.

Gandi Gong, Trưởng bộ phận bất động sản công nghiệp tại Savills, Chi nhánh miền Nam Trung Quốc cho biết: “Sự phát triển nhanh chóng của phân phối thực phẩm tươi đã làm tăng nhu cầu về kho bãi, đặc biệt là kho lạnh”.

Còn tại Hàn Quốc, các bất động sản kho lạnh ở Seoul có thể đắt giá hơn trong thời gian tới bởi Luật Kiểm soát hỏa hoạn có thể sẽ được sửa đổi theo hướng nghiêm ngặt hơn và việc xin giấy phép mở trung tâm kho lạnh mới sẽ khó khăn hơn sau một vụ hỏa hoạn gần đây tại công trường xây dựng kho đông lạnh ở Icheon. Trong khi đó, nhu cầu về thực phẩm tươi sống tại Hàn Quốc đang tăng lên, kéo theo nhu cầu về kho lạnh ngày càng lớn.

Đối với thị trường Việt Nam, sau nhiều nghiên cứu thị trường về tính khả thi của việc đầu tư kho lạnh, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, thị trường Việt Nam gần đây đã chứng kiến sự gia tăng hoạt động đầu tư phát triển kho lạnh. Đại dịch đã củng cố giá trị của chuỗi cung ứng, càng tạo thêm tính khả thi cho phân khúc này.

“Chúng tôi ghi nhận khá nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc phát triển kho lạnh tại Việt Nam để tận dụng lợi thế của quá trình đô thị hóa và hiện đại hóa bán lẻ sẽ thay đổi cách các thành phố lớn của Việt Nam tìm nguồn thực phẩm tươi sống”, ông Troy Griffiths cho biết.

Chuyên gia này cho rằng, với những hạng mục đầu tư và phát triển hạ tầng lớn như Sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến cung ứng sẽ được định hình lại trong tương lai. Khả năng cung cấp dịch vụ trong nước của các kho lạnh tại Việt Nam đã được kiểm chứng và sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các đầu mối vận tải hàng không đẩy nhanh xuất khẩu, đặc biệt là mặt hàng thủy sản của Việt Nam với yêu cầu giữ lạnh chất lượng cao.

Trao đổi với báo chí về tình hình thị trường ngắn hạn, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp thuộc Công ty CBRE Việt Nam dự báo, nhu cầu về kho mát, kho lạnh sẽ tăng lên để đáp ứng nhu cầu tăng về hàng nông, thủy, hải sản, thịt đông lạnh cung ứng cho các thành phố lớn.

Chuyên gia này nhận định, các tỉnh, thành phố cấp 2 sẽ tiếp tục là điểm nóng thu hút đầu tư trong những tháng cuối năm 2021 và năm 2022, do còn quỹ đất lớn, giá cho thuê cạnh tranh và hạ tầng được cải thiện mạnh mẽ. Ở phía Nam, đó là các tỉnh Bình Thuận, Vũng Tàu và Tây Ninh; còn ở phía Bắc là Quảng Ninh, Thái Nguyên, Bắc Giang…

Thách thức cho các nhà đầu tư 

Kho lạnh phục vụ cho 2 mục đích chính: Một là nhu cầu tự thân của doanh nghiệp, hai là cho thuê. Tuy nhiên, lĩnh vực này chưa thực sự thu hút vốn đầu tư việc bởi đầu tư kho lạnh cần thỏa mãn nhiều điều kiện như vị trí thuê phải lâu dài, hạ tầng giao thông, kết nối phải hoàn chỉnh, thuận tiện (đường phải rộng để xe container ra vào thuận lợi, điện áp ổn định)..., chưa kể kho lạnh cho doanh nghiệp sản xuất quy mô lớn phải đáp ứng các tiêu chuẩn chung cho cả chuỗi sản xuất, chẳng hạn các doanh nghiệp sản xuất thực phẩm cần đáp ứng các yêu cầu về an toàn thực phẩm theo tiêu chuẩn HACCP...

Dù không phải là lĩnh vực mới, nhưng do yếu tố đặc thù và đòi hỏi các chủ đầu tư phải có hiểu biết sâu về chuỗi cung ứng, quản lý vận hành nên nhiều nhà đầu tư e dè khi tính chuyện làm kho lạnh.

Các yếu tố trên khiến cho suất đầu tư kho lạnh lớn hơn đầu tư nhà xưởng, kho bãi bình thường đến vài lần, trong khi nhiều doanh nghiệp có quy mô sản xuất còn nhỏ nên ngần ngại đầu tư kho lạnh, dù muốn.

Triển vọng của ngành kho lạnh được đánh giá cao vì dịch bệnh xảy ra khiến nhu cầu lưu trữ thực phẩm, dược phẩm tăng cao. Tuy nhiên, điều này cũng phản ánh một thực tế là các doanh nghiệp (cả nhà đầu tư và khách hàng) còn thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đánh giá đầy đủ về nhu cầu kho lạnh trong tương lai.

Ông Michael Fenton, Giám đốc công nghiệp và kho vận tại Savills Australia cho biết: "Chi phí để đầu tư xây dựng các kho lạnh và nhà máy, thiết bị vì nó cao gấp nhiều lần so với việc xây dựng các tòa nhà thông thường. Do cần nhiều vốn nên những người cung cấp dịch vụ kho lạnh thường sẽ phải thuê diện tích xây dựng dài hạn 10, 15 hoặc 20 năm để đảm bảo khoản đầu tư mà họ đã bỏ vào. Chưa kể, các cơ sở kho lạnh cần nhiều thời gian xây dựng hơn các loại bất động sản hậu cần khác. Việc xây dựng các kho bảo quản lạnh sẽ phức tạp và tốn kém hơn so với các kho tiêu chuẩn".

Hay với nguồn cung điện, một vấn đề tưởng đơn giản với nhiều ngành nghề, nhưng với kho lạnh lại cực kỳ quan trọng. Nếu hệ thống cung cấp điện phát triển chưa đồng bộ dẫn đến điện áp bị tụt, ảnh hưởng tới nhiệt độ kho.

Một vấn đề khác được nhiều nhà đầu tư đề cập đến là thủ tục cấp phép phức tạp khiến nhiều người băn khoăn, tính toán lại và có những nhà đầu tư đã từ bỏ ý định đầu tư kho lạnh.

Hương Anh (tổng hợp)